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詹妮弗-威茲(Jennifer Waze)是住在美國康州的一位資深房產(chǎn)中介。春天即將來臨,房產(chǎn)銷售的旺季就要開始。威茲給第一財(cái)經(jīng)記者展示了自己正在出售的一處位于康州韋斯特波特(Westport)的獨(dú)棟房屋,該房屋面積287平方米,去年4月份開價(jià)162萬美元,一直沒有成交,且價(jià)格一路下跌,去年12月一度降到120萬美元。不過就在前不久,賣家又提高開價(jià)到121萬美元。
“去年的形勢不太好,但最近來詢問的人開始增加了。”威茲告訴第一財(cái)經(jīng)記者,“我希望今年有所改變。”
威茲眼中的房市,也是美國近期房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影。美國商務(wù)部3月4日公布的數(shù)據(jù)顯示,去年12月營建支出同比下降0.6%,遠(yuǎn)低于之前專家預(yù)計(jì)的上升0.2%,也遠(yuǎn)低于去年11月的上升0.8%。消息公布以后,股市開始回吐漲幅,最終收跌。
很快美國還將公布去年12月新屋銷售,專家們預(yù)計(jì),環(huán)比將出現(xiàn)-8.7%的跌幅,也就是預(yù)期美國去年12月新屋銷售將從11月的65.7萬戶下跌到59萬戶。
營建數(shù)據(jù)大跌但專家們都很樂觀
因?yàn)榘讓m創(chuàng)紀(jì)錄的長時(shí)間停擺,去年12月營建支出數(shù)據(jù)的公布時(shí)間被推遲到3月。作為一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),12月營建支出同比下降0.6%的消息,對美國2018年第四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)帶來負(fù)面影響。彭博認(rèn)為,這一指標(biāo)意味著,2018年的營建支出很可能是上世紀(jì)大蕭條以來最糟糕的一年。
另外,美國2018年全年私人營建支出同比只增長了3.3%,為2011年以來最小增幅。在12月,私人住宅類營建支出環(huán)比下跌1.4%,遠(yuǎn)遜于11月環(huán)比增長3.3%的水平。私人非住宅類營建支出環(huán)比增長為0,比11月環(huán)比下跌1%有所好轉(zhuǎn)。
盡管經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示增長正在放緩,房地產(chǎn)專家們卻并不太悲觀。在由美國亞洲金融協(xié)會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)(Asian Financial Society Real Estate Committee)主辦的2019年美國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展論壇上,專家普遍認(rèn)為,這是個(gè)好的時(shí)機(jī)。
“目前市場已經(jīng)步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的晚期。2018年美聯(lián)儲(chǔ)提升了4次利率,對房地產(chǎn)自然不利。但如果美聯(lián)儲(chǔ)解下來放緩甚至?xí)和<酉ⅲ?019年將值得期待。”美國國際集團(tuán)(American International Group,AIG)首席經(jīng)濟(jì)師和房地產(chǎn)市場分析專家董事總經(jīng)理亨利·莫(Henry Mo)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
而美國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Cushman & Wakefield的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和美洲地區(qū)市場預(yù)測負(fù)責(zé)人麗貝卡·洛奇(Rebecca Rockey)則更加樂觀。“2018年年底和2019年年初股票市場有所波動(dòng),是由于全球金融市場波動(dòng)導(dǎo)致的。”洛奇在會(huì)上提到,“整體來說,2018年的GDP是繼2015年之后增長最快的一年,漲幅預(yù)計(jì)為2.9%。預(yù)計(jì)2019年GDP增長維持在2.5%左右,預(yù)計(jì)新增250萬就業(yè)。房地產(chǎn)市場,特別是美國一線城市的房地產(chǎn)市場目前整體看來空置率低、需求強(qiáng)勁、租金見漲,同時(shí)市場資本充足,政府的政策有利于房地產(chǎn)市場增長。”
逢低吸納美國商業(yè)房地產(chǎn)?
紐約大學(xué)房地產(chǎn)教授約書亞·哈里斯(Joshua Harris)在接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào),“投資房地產(chǎn)最重要的是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成。”科斯特洛認(rèn)為房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,既要考慮宏觀數(shù)據(jù)的影響,也要考慮當(dāng)?shù)厍闆r。其中,他認(rèn)為當(dāng)?shù)厍闆r更加重要。
而商業(yè)房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的高級(jí)主管吉姆·科斯特洛(Jim Costello)則認(rèn)為,在目前許多零售企業(yè)不景氣,紛紛空置或出售商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代,逢低吸納會(huì)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。
“目前零售房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊較大,行業(yè)調(diào)整較多,更多投資者轉(zhuǎn)而選擇投資工業(yè)、物流地產(chǎn)。但是我喜歡那些掙扎中的商場地產(chǎn),沒人愿意賣掉賺錢的商場地產(chǎn),掙扎中的商場地產(chǎn)則容易買到,也容易改建成其他建筑。如果你買下一塊綠地建房,很可能當(dāng)?shù)孛褚獯?、環(huán)保人士會(huì)阻止你的開發(fā)計(jì)劃,但是改造一個(gè)經(jīng)營不善的商場地產(chǎn),可能相關(guān)申請費(fèi)用都可以減免。”科斯特洛告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
科斯特洛所說的民意代表組織并非無風(fēng)起浪。亞馬遜去年曾打算在紐約長島市投資25億美元,建造約120萬平方米的第二總部,以及雇傭2.5萬員工,就因?yàn)樯鐓^(qū)民意代表的反對而被迫放棄。亞馬遜在西雅圖總部的擴(kuò)建計(jì)劃也因?yàn)槲餮艌D市議會(huì)指責(zé)亞馬遜抬高當(dāng)?shù)胤績r(jià),制造無家可歸人士,并試圖立法對大公司加稅而告吹。
除了商業(yè)地產(chǎn),洛奇認(rèn)為“寫字樓和公寓都是投資熱門。隨著越來越多的嬰兒潮一代退休,老年公寓也是未來投資的熱點(diǎn),學(xué)生公寓和數(shù)據(jù)中心更是未來投資需要關(guān)注的地方”。
而其他專家則認(rèn)為,美國傳統(tǒng)上的理想居住地——市郊——也有很大潛力。“因?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)(Central Business District)生活成本高,人們開始選擇住到城市周邊地區(qū)、郊區(qū)?,F(xiàn)在城市周邊地區(qū)、郊區(qū)住房市場正在迅速發(fā)展。”科斯特洛表示。
美國房地產(chǎn)能否在下一次危機(jī)中保值
雖然專家們都同意,目前市場已經(jīng)步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的晚期,但是對于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)間和強(qiáng)度還有不同看法。
“雖然某些金融研究機(jī)構(gòu)對于金融危機(jī)有較詳細(xì)的時(shí)間預(yù)測和分析,比如穆迪認(rèn)為2019~2020年可能迎來下一次金融危機(jī),但從多方面分析市場走向以及各方指標(biāo),目前并沒有明顯的指標(biāo)說明金融危機(jī)即將來臨。”亨利·莫說。
哈里斯同樣不認(rèn)為2019年會(huì)發(fā)生金融危機(jī)。“目前市場流動(dòng)性好,房地產(chǎn)市場投資回報(bào)率較為穩(wěn)定,投資者大多愿意把資金投入房地產(chǎn)。雖然從目前的情況來看,經(jīng)濟(jì)增長可能受到整體勞動(dòng)力不足的影響,但經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢還是要看市場需求和供給。供給和需求基本匹配,沒有出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。”哈里斯說,“美國房子存量老化嚴(yán)重。有一大批50年以上的房子還在等著被替換,目前的營建速度根本不足。”
專家們認(rèn)為,雖然經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)超過10年,但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來需要一個(gè)原因或者是一個(gè)觸發(fā)點(diǎn)。“如果利率繼續(xù)上升,觸發(fā)債券市場崩潰,市場流動(dòng)性大幅下降,資本出現(xiàn)匱乏,可能引發(fā)下一次金融危機(jī)。”亨利·莫說。
但也有專家表示,即便發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī),房地產(chǎn)市場也不見得會(huì)像2008年次貸危機(jī)時(shí)那樣大跌。“2008年金融危機(jī)后營建開支大跌。我們最近10年并沒有像上次那樣造出那么多房子,房子還是供給不足。即便下次金融危機(jī)襲來,房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該不會(huì)有太大的調(diào)整。”洛奇說。
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