新標(biāo)題: 北京二手房市場持續(xù)下滑，成交量不足萬套，庫存攀升

北京的二手房市場在4月的大跌之后，5月仍然持續(xù)向下走勢。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京二手房市場的成交量不足萬套，整個(gè)月的成交趨勢已經(jīng)形成了下滑的趨勢。除此之外，一些熱門區(qū)域如和平里、德勝等地的掛牌量出現(xiàn)了大幅攀升，但是實(shí)際的成交量卻跌至谷底。據(jù)一位頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí)，和平里地區(qū)的成交量從過去一個(gè)月的60、70套降至本月的不足10套，甚至有一些小業(yè)主降價(jià)90萬元兩個(gè)月仍然未能出售，目前門店的業(yè)務(wù)主要依靠給新房帶客維持。

對于經(jīng)紀(jì)人來說，今年5月的二手房市場相比4月更為慘淡，成交量銳減。一線經(jīng)紀(jì)人何斌表示，通常每年上半年小陽春過后的5月，二手房市場的成交量會有所回調(diào)，但以他所在公司門店為例，通常一個(gè)月的成交量不會低于60、70套，然而這個(gè)月截至目前還不到兩位數(shù)。降溫的趨勢起源于3月中旬，何斌直觀感受到帶看量的銳減，很快傳導(dǎo)到成交端。“我們一線直觀感受，在今年3月的后半月，門店定金合同已經(jīng)非常明顯出現(xiàn)了下滑，只是因?yàn)槎址拷灰椎奶厥庑裕袌龅慕禍馗惺苓€沒那么明顯。”

進(jìn)入五一假期后，市場的降溫趨勢更為明顯。“舉個(gè)最直觀的例子，我們整個(gè)店在五一期間并沒有休息，但是只留了兩個(gè)人值班或者處理二手房相關(guān)事務(wù)，其他的經(jīng)紀(jì)人都去帶看新房了。”二手房市場的慘淡情況讓新房銷售成為目前何斌和他的同事們最重要的任務(wù)。

盡管市場降溫已經(jīng)明顯，但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，降幅并沒有一線經(jīng)紀(jì)人感受得那么明顯。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心的首席分析師王小嬙表示，每年的4、5月市場成交都會出現(xiàn)季節(jié)性回落的現(xiàn)象。然而，根據(jù)目前的成交數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)今年5月的整體成交規(guī)模將在1.2萬套左右，低于疫情期間2020年和2021年的水平，這也說明了年初的復(fù)蘇速度沒有持續(xù)下去，二手房成交速度放緩的原因一方面是由于購房者收入預(yù)期下降、入市信心不足，另一方面，5月8日出臺的關(guān)于對經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買賣雙方共同繳納中介費(fèi)的政策增加了購房者的觀望情緒。

除了成交量的銳減和觀望情緒的增加，另一個(gè)問題是庫存量的攀升。一線經(jīng)紀(jì)人何斌所在片區(qū)的庫存量不斷攀升，預(yù)計(jì)與另外一家經(jīng)紀(jì)公司的庫存量相加約為700套左右，而在今年1月還不到400套，增加了近一倍。同樣的情況也在金融街片區(qū)得到了證實(shí)。一位經(jīng)紀(jì)人閻崇表示，掛牌量相對于往年并沒有大幅增加，主要問題是去化速度變慢，導(dǎo)致庫存量大幅增加。目前北京最大的中介公司鏈家的可售房源不到12萬套，但實(shí)際的庫存已經(jīng)超過14萬套，從消化速度與掛牌速度的比率來看，市場的消化節(jié)奏下降了50%。

市場下行趨勢以及庫存量攀升讓何斌和其他一線經(jīng)紀(jì)人擔(dān)心的是，一些小區(qū)的集中掛牌現(xiàn)象。何斌所在的和平里地區(qū)是一個(gè)東城與朝陽交接的區(qū)域，過去一直以來主要以朝陽賣房換取東城上學(xué)的業(yè)主為主，但最近的幾個(gè)月，大量東城的業(yè)主開始掛牌。和平里地區(qū)的掛牌量明顯增加，例如和平里七區(qū)、和平里五區(qū)和民旺園這些熱門小區(qū)，掛牌量都超過20套，甚至有些小區(qū)的掛牌量超過了30套。類似的情況也出現(xiàn)在其他地區(qū)的老舊小區(qū)內(nèi)。

然而，市場的下行趨勢并沒有到達(dá)踩踏式出貨的程度。雖然成交量銳減、庫存攀升，但行業(yè)資深分析師表示，目前的市場狀況還不能說是供過于求，買方市場下購房者有更高的篩選權(quán)，比對時(shí)間也更長。踩踏式出貨的前提是房價(jià)方面的體現(xiàn)，如果整體供給增加，房價(jià)持續(xù)下降，那么可能出現(xiàn)踩踏式出貨的情況。目前來看，需要進(jìn)一步觀察政策的走向。

總體而言，北京二手房市場持續(xù)下滑，成交量不足萬套，同時(shí)庫存量攀升。購房者對市場的觀望情緒增加，而賣方面臨著較長的成交周期和報(bào)價(jià)難以達(dá)成的挑戰(zhàn)。市場下行趨勢預(yù)計(jì)將持續(xù)到6月，未來的走勢將取決于政策的變化。需要注意的是，目前的市場狀況還不足以稱為踩踏式出貨，房價(jià)的變化可能是決定因素之一。購房者和賣方在當(dāng)前的市場環(huán)境中需要保持理性，根據(jù)自身情況做出適當(dāng)?shù)臎Q策。