華爾街不應(yīng)因其在創(chuàng)造住房危機(jī)中的作用而獲得獎勵

隨著住房危機(jī)的影響進(jìn)一步消退，遇險標(biāo)記正在下降，但有一個值得注意的例外：在機(jī)構(gòu)投資者購買的一批嚴(yán)重拖欠抵押貸款中，喪失抵押品贖回權(quán)的情況正在上升。

這一趨勢提醒人們，許多社區(qū)倡導(dǎo)者拒絕允許機(jī)構(gòu)投資者在2010年開始的政府拍賣中購買違約抵押貸款的原因。那些擁護(hù)者說，華爾街不應(yīng)因其在創(chuàng)造住房危機(jī)中的作用而獲得獎勵。以美元為單位購買價值下跌的資產(chǎn)。

政府拍賣承諾提供一種風(fēng)險分擔(dān)解決方案，幾乎可以使每個人受益：抵押貸款價格低廉的房主可以獲得貸款修改，投資者可以獲得有利可圖的資產(chǎn)，社區(qū)可以看到稅收收入恢復(fù)，社區(qū)恢復(fù)活力。

但這種雙贏局面可能會給那些陷入困境的資產(chǎn)中最困擾的人帶來一些緩解。針對MarketWatch的新Attom數(shù)據(jù)分析顯示，政府拍賣的抵押貸款取消抵押品贖回權(quán)。

例如，私募股權(quán)公司Lone Star Investments的子公司在今年7月初就已經(jīng)取消了近2000名房主，并且自2013年以來每年都取消了止贖。高盛的子公司名為MTGLQ，其止贖數(shù)量增加了一倍多。根據(jù)2017年初的數(shù)據(jù)，2014年至2016年的每年可能會在今年再次相同。

這些數(shù)據(jù)與整體房屋市場形成鮮明對比，第二季止贖房屋下跌22%，觸及11年來的低點(diǎn)，僅略高于22萬。

Attom公司高級副總裁Daren Blomquist指出，機(jī)構(gòu)投資者取消抵押品贖回權(quán)的數(shù)字只占總數(shù)的一小部分。而且他們并不會讓那些故意搶購最難以抵押的抵押貸款的投資者感到驚訝 ，因?yàn)樗麄兊母唢L(fēng)險承諾會提高收益率。Attom Data確實(shí)顯示其他貸方的取消抵押品贖回權(quán)上升，但并非所有參與政府拍賣。

但它們提醒人們，在房地產(chǎn)市場低迷開始十年之后，仍然出現(xiàn)的取消抵押品贖回權(quán)的口袋代表了最糟糕的情況，促使那些質(zhì)疑該計(jì)劃的人同意一些取消抵押品贖回權(quán)是不可避免的，無論誰擁有抵押貸款。分析人士稱，目前的取消抵押品贖回權(quán)“是最后一只通過蟒蛇的豬”。

對于像非營利組織社區(qū)穩(wěn)定信托基金會執(zhí)行副總裁朱莉婭戈登這樣的倡導(dǎo)者而言 ，這些數(shù)據(jù)提醒人們“市場的大部分仍在掙扎，似乎再也沒有人關(guān)心他們了。”

住房和城市發(fā)展部七年前開始拍賣不良抵押貸款，房利美和房地美很快跟進(jìn)。

“這些交易旨在減少房利美擁有的嚴(yán)重拖欠貸款的數(shù)量，以幫助穩(wěn)定社區(qū)，并為借款人提供額外的止贖預(yù)防選擇，” 房利美在2015年表示。

然而，在實(shí)踐中，個人交易可能類似于陷入困境的房主和投資者之間的消耗戰(zhàn)。

房主可能會騰出他們希望失去的房產(chǎn)，或者沒有接收或退回貸款人的電話，因?yàn)樗麄兞?xí)慣于避開收款機(jī)構(gòu)。有些人缺乏顧問或經(jīng)驗(yàn)，可能會有不完整或不準(zhǔn)確的記錄; 其他人可能會避免付款，有時甚至是多年，以期達(dá)成更好的協(xié)議。他們可能會感到沮喪，因?yàn)樗麄儷@得抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)不再與它有任何關(guān)系 - 這是一個長期的抵押貸款行業(yè)慣例。

MarketWatch采訪了一位居住在她的紅磚巴爾的摩聯(lián)排別墅18年的房主，她已經(jīng)多次看到她的抵押貸款變更所有權(quán)。她說，幾年前，當(dāng)她尋求貸款修改時，她收取了1000美元的費(fèi)用，并且對她的月付款或利率都沒有任何減免。

當(dāng)她今年再次嘗試時，她說她的每月賬單較低，但卻被罰款3000美元。與此同時，她正在努力跟蹤抵押貸款的所有者。“這就像我的貸款一直在這家公司和那家公司，”她說。目前擁有抵押貸款的投資者表示，如果她明確允許，她只會討論她的案件，而她拒絕這樣做。

就他們而言，最終擁有抵押貸款的投資者表示，他們努力向房主通報變化。他們說，通過電話，郵件和門環(huán)公司聯(lián)系房主既昂貴又耗時。Attom's Blomquist表示，“可能存在一個學(xué)習(xí)曲線”，投資者可以與嚴(yán)重陷入困境的借款人打交道。

盡管如此，因?yàn)樗麄円悦涝徺I抵押貸款，如果他們修改貸款以產(chǎn)生固定收益流或可以轉(zhuǎn)售的“再造”貸款，投資者就可以獲利。

但他們聲稱，最終目標(biāo)是一樣的。“完成取消抵押品贖回權(quán)是最昂貴，最耗時的結(jié)果，為投資者提供盡可能低的投資回報，”Oaktree Capital Management發(fā)言人告訴MarketWatch。

一個 2016報告 用逐行掃描工會組織團(tuán)結(jié)這里檢查橡樹資本的紀(jì)錄，研究在巴爾的摩612個貸款。報告稱，Oaktree是較大的貸款購買者之一，僅對其中14%的貸款進(jìn)行了修改，其中未償還本金增加了一半以上。根據(jù)該組織的分析，超過60%的人被取消贖回權(quán)或已經(jīng)被贖回。

Oaktree的女發(fā)言人表示，它已經(jīng)在巴爾的摩大區(qū)域修改了超過16%的貸款，原先支付了約450萬美元的貸款。她說，超過55%的貸款在購買時已經(jīng)取消抵押品贖回權(quán)，而且Oaktree已經(jīng)出售或?qū)⒊鍪?80套止贖房屋，不知所措。

高盛拒絕就此事發(fā)表評論。Lone Star Funds的發(fā)言人告訴MarketWatch，貸款修改是其“首選結(jié)果”，取消抵押品贖回權(quán)是最后的手段。

Lone Star在2016年完成了20,000多次修改，即使超過36%的房主在公司收到申請時已經(jīng)取消抵押品贖回權(quán)。該女發(fā)言人稱，Lone Star購買的貸款中有超過80%是違約，平均支付拖欠約為2年半。

許多住房和消費(fèi)者權(quán)益倡導(dǎo)者認(rèn)為政府應(yīng)該將不良抵押貸款拍賣給幫助房主和社區(qū)的組織。有跡象表明，此類交易可以很好地為房主提供服務(wù) - 盡管很少有非營利組織可以買得起有意義的票據(jù)。

新澤西州社區(qū)資本有一個例外 ，它表示，截至去年，其近40%的貸款已經(jīng)有貸款修改或按揭滿足，遠(yuǎn)高于HUD所說的16%的貸款“重現(xiàn)/修改“因?yàn)樗_始出售它們。

他說，消費(fèi)者法律中心的一名律師杰夫沃爾什認(rèn)為政府不應(yīng)該拍賣抵押貸款。他說，這些機(jī)構(gòu)已經(jīng)制定了對不良抵押貸款進(jìn)行分類的指導(dǎo)方針，而應(yīng)該遵守這種做法。

戈登的組織試圖幫助社區(qū)團(tuán)體和非營利組織獲得擁有和空置的房產(chǎn)，以避免枯萎和振興社區(qū)，她表示，她不再關(guān)注喪失抵押品贖回權(quán)而不是后來發(fā)生的事情。“你如何處理你的止贖房產(chǎn)，”她說，“對這些社區(qū)的未來至關(guān)重要。”