多個行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷現(xiàn)場工作和娛樂之間的界限正在變得模糊

趨同 發(fā)展的未來

作為設(shè)計師，我們渴望解決對客戶最重要的問題。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，SmithGroup建立了客戶咨詢委員會 - 一個獨(dú)特的平臺，可以在當(dāng)今最相關(guān)的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)的最前沿與組織探討創(chuàng)意。通過這些挑釁性的對話，我們將我們的設(shè)計方法與客戶視角融入的未來思維結(jié)合起來。在2018年秋季，我們召集了一組開發(fā)人員，物業(yè)經(jīng)理，城市規(guī)劃人員和最終用戶，以調(diào)查組織與房地產(chǎn)之間復(fù)雜關(guān)系的思想交流。對話的焦點(diǎn)是融合：發(fā)展的未來。以下是我們從該工作會議中學(xué)到的內(nèi)容的摘要。

顛覆與新的混合使用

多個行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷，現(xiàn)場，工作和娛樂之間的界限正在變得模糊。將此與共享經(jīng)濟(jì)的興起，新興技術(shù)和不斷變化的代際期望相結(jié)合，毫無疑問，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷令人興奮的融合?；旌嫌猛鹃_發(fā)不再是不同元素的集合，而是針對市場需求的針對未來的戰(zhàn)略響應(yīng)。隨著吸引和吸引知識型員工人才的競爭加劇 - 無論是在我們的城市還是郊區(qū) - 人們希望建立密集，多樣化和靈活的社區(qū)，融合各種用途 - 包括住宅，酒店，零售，工作和休閑 - 已鋪設(shè)新混合用途的方式。

這種趨同不僅與市場部門有關(guān)。以前，技術(shù)，工作場所設(shè)計和城市規(guī)劃之間存在脫節(jié)。技術(shù)專家受到一個迭代，破壞性的過程的驅(qū)動，并專注于成為第一個進(jìn)入市場的人。相比之下，工作場所設(shè)計師和城市規(guī)劃師更加刻意。歷史上第一次，技術(shù)，工作場所設(shè)計和城市規(guī)劃也在趨同。

區(qū)碼頭。

從設(shè)施到體驗(yàn)：市場和人口統(tǒng)計正在發(fā)生變化

雖然令人垂涎的房地產(chǎn)曾經(jīng)被黃金地段定義，但設(shè)施已成為各種房產(chǎn)的新價值差異化因素。開發(fā)商通過提供金星級的便利設(shè)施來競爭贏得租戶和投資者，從由常駐明星廚師準(zhǔn)備的復(fù)雜食品和飲料提供到共同工作空間，寵物設(shè)施通常被認(rèn)為是影響交易的最終吸引力。

在地區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)人員明白這一切都與體驗(yàn)有關(guān)......并且正在改變整個社區(qū)。底特律50區(qū)的區(qū)域就是一個例子;這個新模型以零售，住宅和辦公室包圍的新曲棍球競技場為一體，以創(chuàng)造行人豐富的街景體驗(yàn)，以滿足對城市綜合生活方式的真正需求。像谷歌這樣的全球工作場所客戶已經(jīng)放棄了他們的郊區(qū)總部，以實(shí)現(xiàn)市中心工作場所為員工提供更積極的生活方式底特律地區(qū)擁有Little Caesars的旗艦總部和另一端激活地面平面的城市拱廊，是新混合用途的典范。目的地體驗(yàn)的另一個例子是The District Wharf，華盛頓特區(qū)24英畝的開發(fā)項(xiàng)目。該開發(fā)項(xiàng)目重新啟動了波托馬克河沿岸一條長期被忽視的海濱區(qū)域，一方面通過創(chuàng)造性地將街道零售和餐廳空間，二級公共庭院和兩個酒店的每個品牌的客人兩個截然不同的發(fā)展聯(lián)系在一起。室內(nèi)環(huán)境和量身定制的體驗(yàn)

一些開發(fā)人員表示，混合用途的開發(fā)是與生成無關(guān)的，并且對嬰兒潮一代的吸引力與千禧一代一樣多。在郊區(qū)養(yǎng)家后，許多空巢老人現(xiàn)在想回到城市，在一些地區(qū)，他們占據(jù)了高達(dá)50%的市場份額。最近哈佛大學(xué)住房研究發(fā)現(xiàn)，退休的嬰兒潮一代正在縮小規(guī)模并搬遷到城市地區(qū)，并將千禧一代定價在一些市場中。為女性設(shè)計我們的城市，地區(qū)和建筑也是一個重要的考慮因素，因?yàn)榕哉妓匈彿繘Q策的90%。

底特律區(qū)。

規(guī)劃成功

SmithGroup與之合作的開發(fā)人員和業(yè)主已經(jīng)確定了若要使用混合使用項(xiàng)目必須解決的幾個關(guān)鍵屬性，包括：

熱情好客(不論用途)

整合質(zhì)量完成

豐富的自然光線

驚人的共享舒適空間

現(xiàn)場零售

與會者一致認(rèn)為，新的混合用途必須包括至少三種產(chǎn)品類型，沒有產(chǎn)品類型占總數(shù)的40%以上，不包括任何一個市場部門主導(dǎo)的項(xiàng)目。用途分割還提供了共享停車和降低成本的機(jī)會。例如，辦公室和住宅提供免費(fèi)的用途組合，因?yàn)檗k公室用戶需要從上午8:00到下午5:00停車，在晚上和周末為居民留下停車位。

底特律區(qū)。

挑戰(zhàn)與未來思考

財務(wù)障礙，工作性質(zhì)，運(yùn)輸和技術(shù)的變化被認(rèn)為是成功發(fā)展的常見挑戰(zhàn)。近年來爆炸性建筑成本高達(dá)25%，加上市場驅(qū)動的收入限制，正在削弱一些項(xiàng)目的可行性。為了抵消勞動力成本的急劇上升，一些開發(fā)商正在利用新興技術(shù)，如整個建筑物的3D打印，而其他開發(fā)商正在尋找替代建筑方法，如預(yù)制和模塊化建筑。

不斷變化的工作環(huán)境正在多層次上改變混合用途的發(fā)展。由于30%的居民從他們的單位開展某種形式的業(yè)務(wù)，城市規(guī)劃者正在完善規(guī)劃條例。Coworking模型正在破壞微觀和宏觀規(guī)模的企業(yè)租賃協(xié)議，導(dǎo)致業(yè)主引入共享設(shè)施和共同工作空間，以與WeWork等組織競爭。由于美國高達(dá)60%的辦公用戶被認(rèn)為是合作的良好候選人，大型企業(yè)的定制開發(fā)項(xiàng)目很快將創(chuàng)建目的地校園，整合了許多相同的設(shè)施，如共用空間。除了共工之外，工作的未來有望在工作場所和公共領(lǐng)域之間實(shí)現(xiàn)融合，因?yàn)楣ぷ鳠o縫地從建筑物墻壁流向室外工作空間，

在共享經(jīng)濟(jì)心態(tài)的推動下，城市交通系統(tǒng)將繼續(xù)發(fā)展和擴(kuò)展。自駕乘車，無人駕駛航天飛機(jī)，無人駕駛摩托車，城市自行車共享，汽車共享和應(yīng)用驅(qū)動的拼車程序?qū)⑨尫乓郧捌囀褂玫某鞘锌臻g，停車場將被推到地區(qū)的周邊。

技術(shù)是將來將這些美妙體驗(yàn)和系統(tǒng)連接在一起的共同點(diǎn)。無論是由Alphabet的城市技術(shù)集團(tuán)Sidewalk Labs開發(fā)的試點(diǎn)項(xiàng)目，它都能將舊的付費(fèi)電話轉(zhuǎn)換為免費(fèi)的，技術(shù)先進(jìn)的接入點(diǎn)，具有視頻通話功能和尖叫快速的WiFi，或者像多倫多碼頭這樣的整個以技術(shù)為中心的社區(qū)這將測試新興系統(tǒng)，技術(shù)將無處不在。

面向未來的解決方案

在與合作伙伴的對話中反復(fù)出現(xiàn)的另一個主題是無所不在的話題。H我們能否為我們的城市，地區(qū)和建筑物增加靈活性和面向未來的設(shè)計策略以預(yù)測未知?城市規(guī)劃者建議，或許，建筑物可以設(shè)計成多功能模塊，使其能夠適應(yīng)其功能，作為今天的辦公室，明天的住宅結(jié)構(gòu)，并在遙遠(yuǎn)的未來轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒壣瞽h(huán)境。一位開發(fā)商建議將建筑物中的垂直運(yùn)輸元件轉(zhuǎn)移到周邊并增加樓層到樓層的高度，以便將來可以很容易地重新利用結(jié)構(gòu)，而不是拆除和更換。還有另一個合作伙伴建議超越當(dāng)今特定功能所需的最小技術(shù)，并設(shè)計通用技術(shù)訪問，以便一個基礎(chǔ)設(shè)施可以容納一秒，

我們從哪里開始?

客戶咨詢委員會的一位參與者描述的最終目標(biāo)是查看超混合使用空間，為各種用戶創(chuàng)造終極體驗(yàn) - 無論該用戶是購物者，居民，訪客，辦公室工作人員，或者讓他們在空間中移動的人。然后，確保他們的體驗(yàn)盡可能無縫和協(xié)調(diào)。這將通過通過公共平臺連接用戶來實(shí)現(xiàn)。這一概念以及技術(shù)日益重要的作用將很快推動整體總體規(guī)劃過程和發(fā)展。