開發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級租戶

開發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級租戶

隨著對令人垂涎的租戶和顧客的競爭升溫，開發(fā)商將設(shè)施軍備競賽推向新的極端。

位于佛羅里達州坦帕市的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)是美國Courtesy Cole Media的第一個運營結(jié)晶水瀉湖。

有史以來建造的更奢侈的設(shè)施之一定于今年春天在紐約市開放。這艘150英尺高的鋼結(jié)構(gòu)稱為Vessel，價格至少為1.5億美元，由154個相互連接的樓梯組成，有近2,500個臺階和80個著陸點，可形成一英里的可攀爬通道。

船只毗鄰The Shed，這是一座耗資4.5億美元的教育/藝術(shù)/表演大型建筑，擁有大量可伸縮的外殼，大約在同一時間開放。它們是由其開發(fā)商The Related Companies定位的250億美元Hudson Yards重建項目的一部分，作為紐約的“新重心”，預(yù)計每年為該市的經(jīng)濟貢獻190億美元。

像Vessel這樣的大型設(shè)施在過去可能與富含石油的中東酋長國的自由支出過度相關(guān)，在美國主要城市變得越來越少見。例如，位于加利福尼亞州門洛帕克西校區(qū)的Facebook新建的524,000平方英尺辦公樓MPK 21由Gehry Partners設(shè)計，包括一個占地3.6英畝的屋頂花園和擁有200多棵樹的公園和1.4- MW太陽能電池陣。

在舊金山，最近開業(yè)(當時關(guān)閉結(jié)構(gòu)修復(fù))Transbay運輸中心包括一個5.4英畝的公共屋頂公園，由PWP景觀建筑設(shè)計，有半英里的步行路徑，200種植物和樹木，真草，和圓形劇場。一個1000英尺長的噴泉的水射流在公園的北側(cè)彎曲，由跟蹤下面公共汽車運動的傳感器激活。

Epperson總體規(guī)劃社區(qū)，佛羅里達州坦帕市，禮貌科爾媒體。

它們值得花費嗎?

大型設(shè)施，特別是室內(nèi) - 室外空間，在商業(yè)房地產(chǎn)項目中至關(guān)重要，部分是為了吸引千禧一代的居民，Ben Kochalski是JBC West的負責人和John Buck公司的總監(jiān)，他是一位總部位于芝加哥的開發(fā)商。項目包括Park Tower高層建筑，其中包括14個“天橋”和兩個寬敞的露臺(參見第32頁的側(cè)欄)。

幾乎每個建筑部門都在進行軍備競賽。但更少討論的是投資與回報之間的關(guān)系。事實上，Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在華盛頓特區(qū)市場過去三年內(nèi)交付的124棟公寓樓進行的一項研究發(fā)現(xiàn)，擁有五種或更多社交設(shè)施的建筑物，如健身中心和游泳池，實際上，每單位售價約為32,000美元，而不是四等或更少設(shè)施的公寓。

另請參見：室內(nèi)戶外設(shè)施在舊金山摩天大樓開放租賃價值

Kochalski是第一個承認計算設(shè)施投資回報率“令人難以置信的困難”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重裝設(shè)施”的建筑物租得更快，并且需求更高。

Facebook的MPK 21 Menlo Park總部擴建包括編織數(shù)百棵樹木，草和灌木的步行道。禮貌Facebook。

加水，增加物業(yè)價值

大型設(shè)施的投資回報率正在由Crystal Lagoons進行全面測試，Crystal Lagoons是一家授權(quán)技術(shù)的跨國公司，允許開發(fā)商建造和維護無限大小的結(jié)晶瀉湖，并在任何地方創(chuàng)造海灘生活方式。

Crystal Lagoons成立于智利圣地亞哥，于2014年進入美國市場。它在邁阿密和達拉斯設(shè)有辦事處，并在六個州開展業(yè)務(wù)，已經(jīng)協(xié)商了23宗交易，其中三個瀉湖正在運營，還有兩個將開始建設(shè)。致公司執(zhí)行副總裁Kevin Moore。

摩爾說，瀉湖與大型公共游泳池的不同之處在于，技術(shù)通過“劑量”或消毒來減少100倍的化學(xué)品，“僅在必要時”使用水。瀉湖也不需要精心設(shè)計的過濾系統(tǒng) - 因此使用能量比傳統(tǒng)游泳池少50倍 - 通過部署超聲波將顆粒物和沉淀物輸送到底部，便于拆卸和清潔。Crystal Lagoons通過瀉湖傳感器提供對水質(zhì)的遠程技術(shù)監(jiān)督。“我們可以通過幾次按鍵進行更改，”摩爾說。

Moore表示，根據(jù)項目的整體規(guī)模，Lagoons每英畝需要花費65萬到100萬美元。施工需要九個月到一年才能完成。當被問及為什么開發(fā)商會選擇瀉湖而不是其他便宜的便利設(shè)施時，摩爾通過勾選“價值杠桿”進入他的營銷宣傳，其中包括瀉湖如何將B位置提升到A位置并且可以幫助開發(fā)人員到最后區(qū)域更快。

在ESJ Capital花費6000萬美元收購位于邁阿密的占地18英畝的動物園叢林島后，它來到Crystal Lagoons尋找改善動物園出勤率的方法。摩爾說，Crystal Lagoons設(shè)想的是安裝一個占地2英畝的環(huán)礁湖，周圍的重建項目，如果有效，可能會在幾年內(nèi)將動物園的年交通量從目前的275,000人增加到100多萬人次。

Crystal Lagoons在美國的首個許可證是在佛羅里達州Wesley Chapel占地900英畝的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)內(nèi)占地7.5英畝的瀉湖，其計劃包括單戶和多戶住宅和商業(yè)建筑。

為了評估這種舒適度的投資回報率，Metrostudy在去年秋天完成瀉湖安裝之前的七個月內(nèi)進行了研究。該研究發(fā)現(xiàn)，Epperson的四款車型的銷售速度是其他三個總體規(guī)劃社區(qū)同樣車型銷量的兩倍。一旦瀉湖的建設(shè)開始，Epperson模型的售價就會高出20%以上。

Epperson的開發(fā)商Metro Development Group確信：它已簽署許可證，在佛羅里達州中部的其他八個社區(qū)包括5至15英畝的瀉湖。該公司還創(chuàng)建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。

大約80%的Crystal Lagoons目前的項目是Epperson和Beachwalk這樣的混合用途開發(fā)項目的一部分，這是一個占地1000英畝的總體規(guī)劃社區(qū)，位于佛羅里達州圣約翰，擁有大約800個單戶和聯(lián)排別墅。Beachwalk包括一個占地14英畝的瀉湖，擁有3700萬加侖的水，專供居民使用。計劃商業(yè)開發(fā)包括零售，餐廳，健身中心，12,000-sf俱樂部會所，迷你高爾夫球場和寵物嬉水池。根據(jù)杰克遜維爾商業(yè)雜志的報道，未來的發(fā)展還可能包括占地70英畝的高中。

由Gehry Partners設(shè)計的Facebook的MPK 21項目為MPK 20頂部9英畝的公園增加了3.6英畝的屋頂公園空間。感謝Facebook。

適合炎熱或寒冷的氣候

Lagons和其他大型設(shè)施通常被視為“附加設(shè)施”，不一定能賺錢，但“穩(wěn)定其余的發(fā)展，”AIA，AIA，LEED AP，AE7的高級設(shè)計師，匹茲堡設(shè)計公司AE7 。

AE7在中東地區(qū)做了很多工作，包括迪拜，開發(fā)商Majid Al Futtaim去年5月與Crystal Lagoons達成協(xié)議，在其38億美元的Tilal Al Ghaf混合用途社區(qū)中包括一個17英畝的瀉湖。

AE7的實踐總監(jiān)Jeff Wetzel表示，他的公司一直致力于迪拜的另一個混合用途項目Mohammed Bin Rashid City 1區(qū)，該項目將包括一個占地99英畝，長7公里的瀉湖，橫跨海灘和步行道。

AE7向Millcas Investments的總裁兼首席執(zhí)行官Lucas Piatt介紹了瀉湖的概念，該公司正在匹茲堡重新開發(fā)一個占地15英畝的工業(yè)用地，用于一個名為Esplanade的混合用途社區(qū)，這是該城市俄亥俄河沿岸城堡社區(qū)重建的一部分。濱海藝術(shù)中心可能距離開工兩年，但其計劃要求占地2英畝的公共瀉湖，此外還有摩天輪，碼頭，酒店，30萬平方英尺的辦公空間，以及多達600個住宅單位。 Chris McCune，PE，Millcraft的項目經(jīng)理。

這將是Crystal Lagoons的第一份北方許可協(xié)議。Millcraft打算將濱海藝術(shù)中心作為一個四季社區(qū)，擁有全年的溫泉浴場和瀉湖的一部分，可以轉(zhuǎn)變?yōu)榱锉鶊觥?/p>

Esplanade是一個15英畝的重建項目，計劃在匹茲堡設(shè)計，由當?shù)氐腁E7公司設(shè)計，將包括一個全年可供公眾使用的占地兩英畝的瀉湖。在冬季，部分瀉湖將作為溜冰場。AE7，Courtesy Crystal Lagoons。

“我們正試圖激活這個網(wǎng)站，”McCune說，“并為游客創(chuàng)造了'第一天'的目的地”，Templeton解釋說這意味著濱海藝術(shù)中心的所有建筑和特色都會同時打開。

AE7和Millcraft高管指出，另一個當?shù)氐牧锉鶊?- 位于PPG Place的100萬美元，13,456-sf的Mass Mutual匹茲堡溜冰場 - 已經(jīng)成為一個受歡迎的景點，這預(yù)示著Esplanade潛在的吸引力。

Crystal Lagoons的下一個成長理念更加雄心勃勃：為陷入困境的購物中心注入新的活力。摩爾表示，他的公司已經(jīng)與一些房地產(chǎn)投資信托基金進行了交談，討論如何用2至4英畝的瀉湖替換失敗或破產(chǎn)的商場錨，這將使開發(fā)商有機會增加食品和飲料場所，酒店，甚至是多戶開發(fā)項目。什么都沒有簽署，但摩爾是有希望的。“這將是零售業(yè)重塑的一部分，”他說。