7位專家分享最佳房地產(chǎn)投資信托基金立即購(gòu)買

幾年前，賭場(chǎng)連鎖店 米高梅度假村 國(guó)際(米高梅)陷入困境。它的擴(kuò)張非常迅速，資產(chǎn)負(fù)債表上有很多債務(wù)。

與此同時(shí)，該公司是一家賭場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，而非物業(yè)經(jīng)理。因此，他們決定將大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托基金，然后將其租回去。REIT是MGM Growth Properties LLC(MGP)。

在短短三年內(nèi)，該公司從概念轉(zhuǎn)變?yōu)槔咕S加斯最大的地主。該公司擁有The Mirage，Mandalay Bay，Luxor Las Vegas，New York-New York Hotel&Casino，Monte Carlo Resort&Casino，Excalibur Resort&Casino，The Park，Gold 罷工 Tunica，MGM Grand Detroit和Beau Rivage來(lái)自 米高梅度假村 國(guó)際。

它為投資者帶來(lái)了一些不錯(cuò)的(并且不斷增長(zhǎng)的)租金支票。你知道，賭場(chǎng)每年都會(huì)產(chǎn)生大量收入。為了租用他們占據(jù)的空間，他們付出了數(shù)億美元。

由于MGM和MGP緊密相連，因此隨著時(shí)間的推移，您可以打賭MGP將會(huì)收購(gòu)其余的MGM房地產(chǎn)投資組合。它已經(jīng)吸引了拉斯維加斯的Aria和Vdara。而Circus Circus應(yīng)該很快就會(huì)到來(lái)。

此外，拉斯維加斯還有其他三家米高梅酒店，這些酒店都產(chǎn)生了大量現(xiàn)金 - 貝拉吉?dú)W，米高梅大酒店和The Signature。米高梅與AEG成立合資公司 T移動(dòng) 競(jìng)技場(chǎng) - 也被稱為米高梅大花園競(jìng)技場(chǎng)。

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但那只是拉斯維加斯。米高梅度假村目前在澳門(mén)擁有兩處由中國(guó)翼旗米高梅中國(guó)控股公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。澳門(mén)美高梅是一個(gè)位于澳門(mén)賭博活動(dòng)中心的豪華賭場(chǎng)。米高梅路凼是米高梅王冠上的皇冠上的明珠。

此外，米高梅度假村已經(jīng)申請(qǐng)?jiān)谌毡景l(fā)行三張游戲許可證之一。如果它是獲勝者之一，你可以打賭，即將推出另一個(gè)價(jià)值數(shù)十億美元的豪華度假村。

該公司被低估了。它幾乎擁有拉斯維加斯大道。它有兩個(gè)澳門(mén)首屈一指的物業(yè)。它擁有美國(guó)一些最賺錢(qián)的區(qū)域賭場(chǎng)，很快就會(huì)擴(kuò)展到日本。

此外，它支付了豐厚的股息收益率，并且在11個(gè)季度中支付了6倍的支付 - 其中4個(gè)是去年剛剛發(fā)生的。但它的實(shí)際價(jià)值卻大打折扣。它甚至沒(méi)有以其實(shí)物資產(chǎn)的總價(jià)值進(jìn)行交易。那不會(huì)持久。

增長(zhǎng)股票顧問(wèn) Eddy Elfenbein

我們現(xiàn)在生活在一個(gè)低利率的世界。好消息是，對(duì)于收入投資者來(lái)說(shuō)，有很多低風(fēng)險(xiǎn)的盈利方式。以下是兩個(gè)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，它們不是您的花園品種房地產(chǎn)投資信托基金。兩者都準(zhǔn)備好迎接長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)。

第一個(gè)是Americold Realty Trust(COLD)，這是最大的房地產(chǎn)投資信托基金，專注于擁有和運(yùn)營(yíng)溫度控制倉(cāng)庫(kù)。為什么這很重要?那么，這些倉(cāng)庫(kù)對(duì)食品行業(yè)至關(guān)重要。

房地產(chǎn)投資信托擁有并經(jīng)營(yíng)著156個(gè)這樣的倉(cāng)庫(kù)，大約有9.28億冷藏立方英尺的存儲(chǔ)空間。他們現(xiàn)在為全球2400多家客戶提供服務(wù)。

不要被愚弄。食品工業(yè)幾乎不是一個(gè)沒(méi)有增長(zhǎng)的領(lǐng)域。很快就需要更多這些倉(cāng)庫(kù)。隨著千禧一代接受在線雜貨購(gòu)物，對(duì)冷藏設(shè)施的需求正在上升。

Americold不僅僅是一個(gè)房東。該公司還提供服務(wù)，幫助他們的客戶在供應(yīng)鏈中正確地移動(dòng)他們的產(chǎn)品。這可能是一個(gè)幾乎沒(méi)有被挖掘的巨大市場(chǎng)。

美國(guó)塔 (AMT)是手機(jī)塔業(yè)務(wù)。Tower公司將其結(jié)構(gòu)上的空間租給了無(wú)線運(yùn)營(yíng)商和政府機(jī)構(gòu)等幾個(gè)租戶。

由于5G無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，該業(yè)務(wù)具有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)成分。這些更快，更強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)是我們互聯(lián)世界的必需品。

這項(xiàng)新技術(shù)還包括超高清視頻，增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)和連接自動(dòng)駕駛汽車等。而且他們都消耗大量數(shù)據(jù)，這意味著塔。

美國(guó)大廈擁有超過(guò)170,000個(gè)塔樓。它占據(jù)了美國(guó)總收入的一半以上，其客戶是所有主要的無(wú)線運(yùn)營(yíng)商。

我在美國(guó)大廈看到的另一大優(yōu)勢(shì)是它在海外的廣闊空間。例如，房地產(chǎn)投資信托在印度擁有最大的國(guó)際曝光率，其數(shù)據(jù)使用量每年增長(zhǎng)100%。

拉丁美洲也有很大的潛力。拉丁美洲的中產(chǎn)階級(jí)有2億多人。美國(guó)大廈是一個(gè)REIT，非常適合駕馭更加互聯(lián)世界的潮流!REIT目前收益率約為2.6%。

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Jim Powell，全球變化與機(jī)遇

大多數(shù)美國(guó)家庭有太多的東西。(我必須把自己看作是有罪的。)當(dāng)一個(gè)人的財(cái)產(chǎn)量超過(guò)一個(gè)家庭的存儲(chǔ)容量時(shí)，許多人租用一個(gè)外部單位進(jìn)行溢出。

另一種方法是出售未使用或不需要的東西 - 但這太糟糕了。存儲(chǔ)單元也非常受企業(yè)歡迎。租用存儲(chǔ)空間然后擴(kuò)展辦公室以存放庫(kù)存通常更便宜。

對(duì)于那些銷售季節(jié)性商品的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以節(jié)省更多。當(dāng)發(fā)生這種情況時(shí)，可以取消存儲(chǔ)單元并更好地使用租賃費(fèi)。

對(duì)于個(gè)人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期的到來(lái)也使得有必要縮小規(guī)模并將所有物和庫(kù)存存放在外部存儲(chǔ)單元中。自然災(zāi)害也大大增加了儲(chǔ)存單位在受害者重建或重新安置之前保留家具和其他物品的需求。

額外的空間存儲(chǔ) (EXR)是一家房地產(chǎn)投資信托基金，在39個(gè)州，華盛頓特區(qū)和波多黎各經(jīng)營(yíng)著1,650家自助倉(cāng)庫(kù) - 總計(jì)120萬(wàn)套。

除存儲(chǔ)單元外，該公司還提供內(nèi)外船和RV存儲(chǔ)。對(duì)于具有大量存儲(chǔ)需求的企業(yè)，該公司擁有超大型單元，可用作小型倉(cāng)庫(kù)。

該公司還有一項(xiàng)額外的業(yè)務(wù)，為其儲(chǔ)存的商品提供保險(xiǎn)。額外速度Storage是美國(guó)第二大自助存儲(chǔ)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)商。目前的股息收益率為3.37%。

Mike Larson，安全資金報(bào)告

蓋蒂房地產(chǎn)公司(GTY)是總部位于紐約州杰里科的房地產(chǎn)投資信托基金，擁有，租賃和資助加油站和便利店物業(yè)。該公司在其30多個(gè)州的投資組合中擁有超過(guò)930個(gè)。它們包括所有主要汽油品牌名下的地點(diǎn)，包括 ?？松梨?，康科， 雪鐵戈 和 Sunoco SUN + 0%。

蓋蒂對(duì)可能放緩的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行了有吸引力的投資。這是因?yàn)樗臉I(yè)務(wù)不像商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他子部門(mén)那樣具有周期性，例如辦公室和工業(yè)。我們都需要加油我們的汽車和SUV ......或者喝蘇打水和吃快餐......不管經(jīng)濟(jì)狀況如何。

在過(guò)去的幾年里，該公司一直在通過(guò)有機(jī)和收購(gòu)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。它花費(fèi)了5.37億美元，在2014年至2018年期間增加了238處房產(chǎn)，同時(shí)還將資金用于重建舊車站和商店。

其大部分物業(yè) - 約75% - 現(xiàn)在都有加油泵和便利店，而10%的物業(yè)包括像Wendy's，McDonald's或Dunkin'這樣的快餐店。這增加了網(wǎng)站收入和利潤(rùn)機(jī)會(huì)。

其季度股息在過(guò)去五年中也以每年9.5%的速度增長(zhǎng)。它現(xiàn)在每股支付35美分，這對(duì)收益率約為4.3%是有利的。該股最近回落至30美元的低位技術(shù)支撐位。他們似乎是在一個(gè)新的高點(diǎn)之前站在這里。利用在市場(chǎng)上購(gòu)買Getty Realty。

布賴恩·佩里，提款機(jī)

云計(jì)算是一種真正強(qiáng)大的長(zhǎng)期趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，到2020年，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4410億美元 Gartner公司 。

該公司預(yù)測(cè)，到2021年，28%的IT支出將用于基于云的基礎(chǔ)架構(gòu)，中間件，應(yīng)用程序和業(yè)務(wù)流程服務(wù)。到2024年，全球市場(chǎng)將達(dá)到1.82萬(wàn)億美元，比2019年的最終數(shù)字高出近五倍。

在這個(gè)大趨勢(shì)中，有數(shù)據(jù)中心REIT; Equinix EQIX + 0%(EQIX)，CoreSite Realty Corporation(CORE)，Digital Realty(DLR)，CyrusOne(CONE)和QTS Realty Trust(QTS)是該領(lǐng)域的五個(gè)首選名稱。

作為一個(gè)集團(tuán)，它們產(chǎn)生了高單位數(shù)百分比收入和兩位數(shù)百分比的盈利增長(zhǎng)，并且有著強(qiáng)勁的股息收益。

此外，如果以同等數(shù)量購(gòu)買，五大數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托基金的混合股息收益率為3.35%，與公用事業(yè)和消費(fèi)必需品競(jìng)爭(zhēng)最高的防御性部門(mén)收益率，但增長(zhǎng)前景更為明顯。

因此，雖然投資者試圖在全球增長(zhǎng)前景中做出正面或反面，但押注美國(guó)最大數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商的未來(lái)看起來(lái)是肯定的。

Jacob Kilstein， Argus Research

我們維持“買入”評(píng)級(jí) 公共存儲(chǔ) PSA + 0%(PSA); 盡管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，該公司在2018年取得了積極成果。REIT總部位于加利福尼亞州，經(jīng)營(yíng)自助倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

它在美國(guó)擁有2,429個(gè)自助倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，可租賃面積為1.62億平方英尺，在歐洲擁有35%的股權(quán)，擁有228個(gè)設(shè)施和1200萬(wàn)平方英尺的可租用空間。

最后，該公司擁有PS商業(yè)園(PSB)42%的股權(quán)，這是一個(gè)投資辦公室和工業(yè)房地產(chǎn)的公共房地產(chǎn)投資信托基金，擁有2800萬(wàn)平方英尺的可出租商業(yè)空間。

該公司受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)(它是迄今為止最大的存儲(chǔ)公司)，品牌認(rèn)知度和進(jìn)入門(mén)檻較高的地區(qū)。它還收購(gòu)其他運(yùn)營(yíng)商擁有的房產(chǎn)，并從其在大多數(shù)美國(guó)主要市場(chǎng)的存在和知識(shí)中獲益。

盡管公共存儲(chǔ)公司的股票交易價(jià)格高于同業(yè)，但我們認(rèn)為公司的持續(xù)表現(xiàn)和長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景證明了溢價(jià)。PSA還具有財(cái)務(wù)靈活性，可以為有機(jī)開(kāi)發(fā)和收購(gòu)提供資金。

此外，該公司還有穩(wěn)定的股息增長(zhǎng)記錄。其每股8.00美元的年度報(bào)酬收益率約為3.7%。這些股票也應(yīng)受益于美聯(lián)儲(chǔ)最近暫停加息。

該公司幾乎沒(méi)有債務(wù)和穩(wěn)固的資產(chǎn)負(fù)債表。該公司傾向于通過(guò)私募股權(quán)而非債務(wù)為其發(fā)展提供資金，以保持其低杠桿率?？傮w而言，公共存儲(chǔ)似乎有望通過(guò)增加租金，穩(wěn)固的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)渠道以及增值收購(gòu)來(lái)繼續(xù)保持強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)。

Chuck Carlson，DRIP投資者

雖然多年來(lái)我一直不是房地產(chǎn)投資信托基金的大支持者，但我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)自己被這個(gè)部門(mén)所吸引。一個(gè)原因是利率環(huán)境似乎有利于房地產(chǎn)投資信托基金，后者往往對(duì)利率敏感。因此，相對(duì)平穩(wěn)的利率環(huán)境應(yīng)該適合該集團(tuán)。

此外，房地產(chǎn)投資信托基金作為一個(gè)集團(tuán)在過(guò)去幾年中并不是一個(gè)大贏家，而且似乎應(yīng)該是一年之久。最后，我認(rèn)為市場(chǎng)環(huán)境在短期內(nèi)可能會(huì)有點(diǎn)不穩(wěn)定，在這種情況下，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該會(huì)看到投資者尋求平靜水域的一些支持。

Physicians Realty Trust(DOC)是一家自營(yíng)房地產(chǎn)公司，旨在收購(gòu)，開(kāi)發(fā)，擁有和管理醫(yī)療保健財(cái)產(chǎn)，這些財(cái)產(chǎn)租賃給醫(yī)生，醫(yī)院和醫(yī)療保健服務(wù)系統(tǒng)。

鑒于美國(guó)的老齡化以及需要更多的醫(yī)療設(shè)施，醫(yī)療保健房地產(chǎn)可能仍然需求旺盛。Physicians Realty最近表現(xiàn)良好，收益率為4.9%，在房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域表現(xiàn)出色。

在零售房地產(chǎn)投資信托基金中，Brixmor Property Group(BRX)具有吸引力。Brixmor擁有并經(jīng)營(yíng)著全國(guó)的露天購(gòu)物中心。其425個(gè)零售中心包括約7400萬(wàn)平方英尺的優(yōu)質(zhì)零售空間。

該公司是超過(guò)5,000家零售商的房地產(chǎn)合作伙伴，包括 TJX公司 ， 克羅格 KR + 0%， Publix超級(jí)市場(chǎng) ，沃爾瑪， 羅斯商店 ROST + 0%和洛杉磯健身。收益率為6.2%，股票應(yīng)該是今年表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資信托基金之一。

如果投資者想要一種簡(jiǎn)單的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)各種房地產(chǎn)投資信托基金的多樣化，那么 前鋒 房地產(chǎn)(VNQ)交易所交易基金提供了一種廉價(jià)的方式來(lái)?yè)碛幸换@子房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)證券。請(qǐng)注意，ETF不提供直接購(gòu)買計(jì)劃; 購(gòu)買必須通過(guò)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行。