在投資房地產(chǎn)之前需要考慮的關(guān)鍵事項(xiàng)

過(guò)去幾年，印度住宅市場(chǎng)的銷售一直在急劇下滑。該國(guó)大多數(shù)大型市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩。盡管從2017年的低點(diǎn)開始銷售和供應(yīng)數(shù)量有所改善，但2014年的高點(diǎn)難以捉摸。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)十年的推出和利率上升，消費(fèi)者幾乎沒(méi)有看到房地產(chǎn)投資的價(jià)格升值。這對(duì)需求產(chǎn)生了不利影響。由于管理方面的麻煩和不良的租金收益率，NRI已停止購(gòu)買房地產(chǎn)作為投資類別。自用部門的意圖仍然很強(qiáng)，但由于價(jià)格上漲，一直猶豫不決。為了激發(fā)顧客購(gòu)買，為購(gòu)房者提供了多種新的融資選擇。

為買家提供融資選擇

購(gòu)房者有兩種選擇。購(gòu)買尚未建造或正在建設(shè)的房產(chǎn)或購(gòu)買準(zhǔn)備入住的房產(chǎn)。下面給出了各種融資方案：

1.全額預(yù)付款：在此類付款中，買方必須支付房產(chǎn)價(jià)值的10%作為初始付款，并在首次付款后的兩個(gè)月內(nèi)支付約80-85%的房產(chǎn)價(jià)值。其余5%可以在占有期間。

優(yōu)點(diǎn) -首筆支付，通常提供健康的折扣給購(gòu)房者。沒(méi)有其他計(jì)劃可以提供總房?jī)r(jià)8-10%的折扣。

風(fēng)險(xiǎn) - 如果存在建筑法律問(wèn)題，從賣方收回資金將變得困難。此外，如果建筑延遲或占有財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)使買方付出沉重代價(jià)。

2.預(yù)付定金的銀行/ NBFC貸款：在這種情況下，建筑商預(yù)先獲得全部金額，部分來(lái)自客戶，剩余部分來(lái)自銀行或NBFC。買方可以選擇他的付款份額。雖然20年是印度最受歡迎的住房貸款期限，但大多數(shù)銀行也有30年的任期。

然而，按目前的利率計(jì)算，即使每月EMI略高，15年期在財(cái)務(wù)上也會(huì)更有利。對(duì)于50萬(wàn)盧比，20年貸款9%，每月EMI為每月45,000盧比。在15年期間，它增加11%至5萬(wàn)盧比。然而，總利息支出從58萬(wàn)盧比減少到41萬(wàn)盧比，減少了29%。

優(yōu)點(diǎn) -買方可以選擇一個(gè)舒適的選擇來(lái)為他的投資提供資金。根據(jù)他的資金流入，他可以選擇貸款期限和他的支出。

風(fēng)險(xiǎn) -如果項(xiàng)目延期，未完成或建筑商欺詐，客戶仍需向銀行全額償還貸款。許多受長(zhǎng)期延誤或未完成困擾的客戶正在遭受痛苦。

3.建筑聯(lián)動(dòng)計(jì)劃：在此計(jì)劃中，買方支付預(yù)訂金額為房產(chǎn)價(jià)值的10-15%。并且，剩余金額與建筑里程碑相關(guān)聯(lián)，例如，正在建造的每個(gè)樓層，買方將支付預(yù)先確定的百分比。

例如，以下計(jì)劃在大多數(shù)大型住宅市場(chǎng)中非常普遍：

房地產(chǎn)故事

在所有可用的融資方案中，這是風(fēng)險(xiǎn)最小的選擇。由于付款與施工進(jìn)度有關(guān)，延遲的可能性會(huì)更小。由于建筑商希望為項(xiàng)目定期提供現(xiàn)金流，他將確保及時(shí)完成工作。

對(duì)于準(zhǔn)備搬入房產(chǎn)，可以進(jìn)行銀行貸款或安排全額付款而沒(méi)有太大的延遲風(fēng)險(xiǎn)，由于稅收減免，建筑商貸款可能會(huì)導(dǎo)致違約或欺詐。銀行貸款利息免稅，每年高達(dá)20萬(wàn)盧比。被償還的本金可用于80C節(jié)省稅，每年最高可達(dá)150萬(wàn)盧比。

EMI假期真的是假期嗎?

EMI度假是他們?cè)谫J款期限的前幾個(gè)月不需要支付EMI的地方。EMI假期通常會(huì)給予貸款人員，以便他們可以在啟動(dòng)EMI之前適應(yīng)融資變化。通常在注冊(cè)郵票費(fèi)，首付和注冊(cè)時(shí)支付巨額資金。為了適應(yīng)這些費(fèi)用，通常會(huì)有EMI假期。因此，如果貸款期限為120個(gè)月且EMI假期為三個(gè)月，那么人們只需支付117個(gè)月的EMI費(fèi)用。

但EMI度假真的是假期嗎?讓我們舉一個(gè)例子，看看這對(duì)買家是否有益。

Aakash Shah是一名軟件員工，他想在海得拉巴購(gòu)買價(jià)值60萬(wàn)盧比的2BHK公寓。同樣的首付是15%。他支付了9萬(wàn)盧比的首期付款，并以9%的利息購(gòu)買房屋貸款15年(180個(gè)月)。

他在前三個(gè)月獲得了EMI假期，因此他只需花費(fèi)177個(gè)月支付EMI。他將不得不每月支付53,326盧比的EMI，為期177個(gè)月，以清理他的住房貸款。

但是，如果他不選擇EMI假期并在180個(gè)月的整個(gè)期限內(nèi)支付EMI，該怎么辦呢?然后，他將需要支付51,728盧比的EMI，為期180個(gè)月。他支付的總金額為93,10,968盧比。而如果他選擇EMI假期，他支付的總金額為94,38,702盧比。通過(guò)選擇EMI假期，Aakash額外支付1,27,734盧比。因此，EMI假期并沒(méi)有像它那樣有利可圖。

負(fù)擔(dān)得起的房子

印度政府為中等收入群體(MIG)引入了Pradhan Mantri Awas Yojana。它們進(jìn)一步分類為MIG I和MIG II。MIG I類別包括收入在60萬(wàn)盧比到12萬(wàn)盧比之間的家庭，并有資格獲得高達(dá)9萬(wàn)盧比的貸款4%的利息補(bǔ)貼。MIG II類別包括收入在12萬(wàn)盧比到18萬(wàn)盧比之間的家庭，并有資格獲得高達(dá)12萬(wàn)盧比的貸款3%的利息補(bǔ)貼。

假設(shè)一個(gè)人想買一個(gè)2BHK公寓(770sft)。房子的價(jià)值是25.23萬(wàn)盧比。他將以9.5%的利率獲得住房貸款20年。如果貸款是20.18萬(wàn)盧比(首付20%后)，EMI將在18,814盧比左右。對(duì)于MIG I類別下的人，EMI將為16,623盧比，其實(shí)際利率為7.79%。在MIG II類別下，EMI將為16,669盧比，其實(shí)際利率為7.83%。

結(jié)論

憑借多種融資方案和政府支持政策，購(gòu)買貸款和住房融資的便利性很高。然而，這不應(yīng)該是主要的決策標(biāo)準(zhǔn)。如果它是客戶的第一個(gè)房子并且他打算留在那里，那么融資的便利性應(yīng)該有所幫助。

如果同一房子作為純粹的投資購(gòu)買，那么目前的市場(chǎng)條件不支持它。印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的總租金收益率為每年3-4%，而且準(zhǔn)備搬入房產(chǎn)的資本增值預(yù)期較低。

購(gòu)買房屋作為投資也伴隨著維護(hù)，租賃，稅收和非流動(dòng)性的麻煩。因此，尋求純收益的投資者應(yīng)該考慮其他投資選擇。