住房需求將減少 但房屋減速預(yù)計不會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退

美國創(chuàng)造了本月最長的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張紀(jì)錄，預(yù)計將持續(xù)更長時間。根據(jù)住房專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家小組的說法，下一次經(jīng)濟(jì)衰退可能會在2020年開始。

在Zillow的®住房價格預(yù)期調(diào)查我，由Zillow的贊助，由Pulsenomics LLC季度都會進(jìn)行一次，要求100余名地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家們對美國住房市場的預(yù)測。第二季度調(diào)查還詢問了小組成員對下一次經(jīng)濟(jì)衰退的預(yù)期，以及如何在明年年底之前改變購房需求。

很少有小組成員預(yù)計到今年年底將開始經(jīng)濟(jì)衰退。接受調(diào)查的專家中有一半表示，下一次經(jīng)濟(jì)衰退將在2020年開始，近五分之一(19%)認(rèn)為第三季度可能開始。另有35%的專家認(rèn)為目前的擴(kuò)張將在2021年結(jié)束。

下一次經(jīng)濟(jì)衰退的最可能原因是貿(mào)易政策，其次是股市調(diào)整和地緣政治危機(jī)。只有少數(shù)專家認(rèn)為房地產(chǎn)市場放緩將成為引發(fā)下一次經(jīng)濟(jì)衰退的重要因素，有12位受訪者將其列為三種最可能的觸發(fā)因素之一。

“住房經(jīng)濟(jì)衰退一直是過去經(jīng)濟(jì)衰退的主要因素，如果不是催化劑，但下一次就不會出現(xiàn)這種情況，主要是因為住房將提前解決問題，” Skylar Olsen表示。，Zillow經(jīng)濟(jì)研究主任。“在整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期會出現(xiàn)同樣的情況之前，全國各地的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入潛在的修正階段。目前的房地產(chǎn)市場放緩在某種程度上恢復(fù)了平衡，這將有助于提高房地產(chǎn)市場的彈性。下一次經(jīng)濟(jì)衰退確實到來了。“

但即使房地產(chǎn)市場放緩不是經(jīng)濟(jì)衰退的原因，房地產(chǎn)市場也可能會感受到這種影響。超過一半的小組成員(51%)預(yù)計，與2019年相比，2020年的購房需求將會有所下降或顯著降低，而只有17%的人表示會增加。房屋可能會在市場上停留更長時間，競標(biāo)戰(zhàn)將變得不那么常見。 - 2011年，出售房屋僅用了17個多星期，而2018年的銷售收盤時間不到11周。最終銷售價格在整個大衰退期間還遠(yuǎn)低于上市價格，徘徊在91%附近。 2011年初的原價?，F(xiàn)在，房屋售價約為要價的98%。

經(jīng)濟(jì)衰退不會導(dǎo)致房屋價值突然暴跌。即使在大蕭條時期，當(dāng)住房發(fā)揮比預(yù)期的下一次經(jīng)濟(jì)衰退更大的作用時，全國房屋價值每年下降54個月，然后才達(dá)到2012年的最低點，并且從未超過1%的月份下降月。

過去幾個月房屋價值升值已經(jīng)放緩，從2018年12月的 8.1%增長到2019年6月的 5.2%- 這是自2015年以來的最低年度增速。2020年的預(yù)期需求下降可能會延緩房地產(chǎn)市場的放緩。

預(yù)計2019年房屋價格將上漲4.1%，但專家們已經(jīng)下調(diào)了對未來幾年房價升值的預(yù)測。他們預(yù)測，2020年房價將上漲2.8%，低于2018年第二季度預(yù)測的2.9%。同樣，他們的2021年預(yù)測也從2.6%增長下滑至2.5%升值。

Pulsenomics創(chuàng)始人Terry Loebs表示，“除了可能影響到2020年購房需求的任何其他因素外，我們的專家小組認(rèn)為抵押貸款利率最為顯著。” 雖然30年期抵押貸款接近18個月的低點，現(xiàn)在的利率低于4%，但房價的近期前景實際上已從2月份的調(diào)查中略微減弱。勒布斯解釋說，“總的來說，這些數(shù)據(jù)表明，大多數(shù)專家認(rèn)為近期的利率走勢暫時下滑，明年的購房需求將受到影響可負(fù)擔(dān)性的其他更持久的因素的影響，例如庫存受限和房價相對于工資的增長。“