南街海港成為城市第一條鋪好的河到河街

當(dāng)荷蘭人在16世紀(jì)第一次到達(dá)曼哈頓島時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)地方，沿著東河，靠近島的南端，在那里陸地與海洋相遇。 它非常適合停泊他們的船只，移動(dòng)他們的貨物，以及往返于河對(duì)岸的陸地上。

曼哈頓的故事就是這樣開(kāi)始的。

該地區(qū)現(xiàn)在被稱(chēng)為南街海港，很快成為全國(guó)最活躍的港口。 在海濱一帶種植進(jìn)出口業(yè)務(wù)，為旅行者和商人、銀行、律師和會(huì)計(jì)師建立了酒店和住宿舍，為他們提供服務(wù)，富爾頓街成為城市第一條鋪好的河到河街。

紐約的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是更成熟的內(nèi)陸城市，成為該國(guó)的商業(yè)中心。 雖然海洋用途在幾個(gè)世紀(jì)中逐漸減少，但某種形式的市場(chǎng)商業(yè)一直持續(xù)到2005年，當(dāng)時(shí)著名的富爾頓魚(yú)市搬到了布朗克斯。

幾十年來(lái)，該地區(qū)——有著獨(dú)特的鵝卵石街區(qū)和低層磚建筑——北鄰富爾頓街，東鄰河流，西鄰水街，一直是失敗的計(jì)劃、被拒絕的建議和未實(shí)現(xiàn)的愿景的主題。 它的基礎(chǔ)一直是一個(gè)不斷的問(wèn)題：一個(gè)城市如何保存和慶祝一個(gè)歷史街區(qū)，同時(shí)發(fā)展它的現(xiàn)代用途？ 更重要的是，如何為這樣一個(gè)項(xiàng)目提供資金？

“這是一個(gè)獨(dú)特而不尋常的地方，”大衛(wèi)·謝爾頓說(shuō)，他是南街海港博物館艦隊(duì)的水手。 “你下了火車(chē)，走進(jìn)另一個(gè)世紀(jì)。

今天，答案在于霍華德·休斯公司，該公司通過(guò)與該市的長(zhǎng)期租約控制了該地區(qū)的大部分地區(qū)，并在該地區(qū)內(nèi)開(kāi)展了各種發(fā)展項(xiàng)目。 霍華德·休斯(Howard Hughes)用一個(gè)四層的辦公和娛樂(lè)綜合體取代了17號(hào)碼頭的一個(gè)失敗的購(gòu)物中心，它以彩虹色的照明顯示器而聞名。 它正在重建歷史悠久的錫建筑，并提出了一份誘人的鄰里改善清單，以換取它需要在250號(hào)水街建造一座塔，這是該地區(qū)邊緣的停車(chē)場(chǎng)。

鵝卵石鋪成的街道現(xiàn)在排列著零售和餐飲選擇，以及一個(gè)精品劇院。 夏天，在海港開(kāi)辟了一片中央綠地，用于公共活動(dòng)和文化活動(dòng)，游客成群結(jié)隊(duì)地來(lái)到17號(hào)碼頭欣賞布魯克林大橋的全景，源源不斷的跑步者和騎自行車(chē)的人沿著海濱小路經(jīng)過(guò)..

該地區(qū)的居民人口也急劇上升，并獲得了復(fù)興的金融區(qū)的好處和它作為一個(gè)24小時(shí)社區(qū)的新地位，居民，上班族和游客填補(bǔ)其酒吧和商店。

然而，該地區(qū)的歷史并不是該地區(qū)改造的核心。 南街海港博物館(South Street Seaport Museum)是?？吭?6號(hào)碼頭的一批船只，分布在整個(gè)地區(qū)的建筑物，并不完全是功能性的.. 博物館的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)非常糟糕，但遭到颶風(fēng)桑迪的破壞，而且從未完全恢復(fù)。 城市擁有的富爾頓魚(yú)市也沒(méi)有具體的計(jì)劃，因?yàn)槎嗄甑暮鲆?，它不得不被拆除?/p>

謝爾頓是拯救我們的海港集團(tuán)的成員，他對(duì)霍華德·休斯的做法持批評(píng)態(tài)度，他的做法主要集中在零售和娛樂(lè)上，很少關(guān)注社區(qū)的海洋和市場(chǎng)歷史。

謝爾頓說(shuō)：“餐飲、零售和娛樂(lè)沒(méi)有問(wèn)題，但你可以把它放在任何地方。 “我就是這么想的，在內(nèi)心深處，每個(gè)人都在吃東西。

作為這座城市最具歷史意義的地區(qū)，從其性質(zhì)和年齡來(lái)看，南街海港的傳奇故事反映了紐約市在過(guò)去和未來(lái)之間永遠(yuǎn)的拔河。

自60年代以來(lái)，當(dāng)城市保護(hù)運(yùn)動(dòng)被前賓州車(chē)站的破壞所喚醒時(shí)，南街海港一直被保護(hù)和發(fā)展的對(duì)立力量所爭(zhēng)奪。

南街海港博物館本身是在60年代構(gòu)思的，是一個(gè)組織，充當(dāng)鄰里的管家，而不僅僅是展示它的過(guò)去。 市長(zhǎng)讓博物館負(fù)責(zé)社區(qū)的發(fā)展，但沒(méi)有提供任何資金。 《保護(hù)海洋美國(guó)》一書(shū)的作者詹姆斯·林德格倫(JamesLindgren)說(shuō)，有一段時(shí)間，博物館里有一位恩人從戰(zhàn)略上購(gòu)買(mǎi)了整個(gè)低矮的鵝卵石街區(qū)的土地，這樣任何開(kāi)發(fā)商都不能建造一個(gè)超棒的開(kāi)發(fā)。

七十年代，這座城市接管了博物館購(gòu)買(mǎi)的大部分土地，一個(gè)12塊的地區(qū)被命名為曼哈頓第一個(gè)歷史街區(qū)。 這一指定限制了任何新建筑物的高度，并要求任何新的開(kāi)發(fā)都得到土地標(biāo)記保存委員會(huì)的批準(zhǔn)。

八十年代，這個(gè)地區(qū)經(jīng)歷了幾個(gè)好年.. 開(kāi)發(fā)商Jim Rouse融合了兩個(gè)碼頭，創(chuàng)建了雙寬17號(hào)碼頭，并首先建造了一個(gè)“節(jié)日市場(chǎng)”，然后建造了一個(gè)購(gòu)物中心，以及Schermerhorn Row沿線的高端零售。 一時(shí)流行，但80年代末的經(jīng)濟(jì)蕭條重創(chuàng)了勞斯和南街海港。

90年代的到來(lái)和過(guò)去，在這個(gè)萎靡不振的地區(qū)沒(méi)有發(fā)生任何重大變化，直到9/11，在這之后，該地區(qū)幾年來(lái)的步行流量都被清空了。 2004年，GeneralGrowth Properties接管了該市擁有土地的租約，但于2009年申請(qǐng)破產(chǎn)，并剝離了Howard Hughes公司，以管理其一些項(xiàng)目，包括南街海港。

當(dāng)霍華德·休斯第一次進(jìn)來(lái)時(shí)，他們購(gòu)買(mǎi)了與該地區(qū)相鄰的土地，購(gòu)買(mǎi)了數(shù)十萬(wàn)個(gè)航空權(quán)，并在海濱提出了一棟50層的公寓大樓，這不出所料地得到了巨大的回?fù)簟?/p>

“霍華德·休斯沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)地區(qū)的起源，”林德格倫說(shuō)。 “這應(yīng)該是一次從殘酷的華爾街心態(tài)中的撤退。

霍華德·休斯(Howard Hughes)拒絕直接評(píng)論這篇文章，并指示商業(yè)觀察員與建筑公司Skidmore、Owings&；Merrill(SOM)交談，后者正在監(jiān)督休斯的社區(qū)參與努力。

同時(shí)也是歷史學(xué)家的凱文·德雷珀(KevinDraper)說(shuō)，霍華德·休斯(Howard Hughes)正在管理一個(gè)困難的平衡。 “他們正在學(xué)習(xí)如何在一個(gè)歷史悠久的地區(qū)內(nèi)運(yùn)作，”他說(shuō)，并指出了他們?cè)阱a樓的工作，錫樓是一個(gè)地標(biāo)性的市場(chǎng)建筑，沿著海濱正在分崩離析，和17號(hào)碼頭。 “錫樓就是一個(gè)很好的例子。 他們把它拼湊起來(lái)。 這是他們能做什么的一個(gè)很好的例子。

開(kāi)發(fā)商拆除了1907年時(shí)代的建筑，并將其搬遷到東部32英尺，并將其提升幾英尺以保護(hù)其免受洪水的侵襲。 重建后的建筑物將主要由新材料制成，但包含了歷史建筑的剩余部分。 它將由法國(guó)廚師讓-喬治·馮耶希滕(Jean-Girges Vongerichten)建造一個(gè)5萬(wàn)平方英尺的食品廳，計(jì)劃于2021年夏季開(kāi)放。

在17號(hào)碼頭，霍華德·休斯引進(jìn)了該地區(qū)唯一的新辦公物業(yè)，四層結(jié)構(gòu)現(xiàn)在是耐克設(shè)計(jì)公司和ESPN工作室的家，以及一個(gè)以布魯克林大橋?yàn)楸尘暗奈蓓斠魳?lè)會(huì)場(chǎng)地。 新的熱門(mén)餐廳包括Vongerichten的海鮮餐廳Fulton，Momofuku的BarWayo，以及加州著名餐廳Malibu Farms的前哨。

世邦魏理仕的瑪麗·安·蒂格(Mary Ann Tighe)正在銷(xiāo)售辦公空間，她說(shuō)，他們正在尋找“海港的活力是他們自己企業(yè)的原材料”的創(chuàng)意租戶(hù)。

蒂格河說(shuō)，海港是獨(dú)一無(wú)二的，因?yàn)樗巧贁?shù)幾個(gè)當(dāng)?shù)厝撕陀慰突煸谝黄鸬牡胤街唬苓叺貐^(qū)作為一個(gè)住宅區(qū)的發(fā)展為該地區(qū)的可取性做出了貢獻(xiàn)。

“水街走廊現(xiàn)在已經(jīng)成為住宅和商業(yè)的真正混合體，”她說(shuō)。 “過(guò)去只是一個(gè)固定的辦公樓，現(xiàn)在完全不同了。”Tighe是Howard Hughes的董事會(huì)成員，一個(gè)由世邦魏理仕(CBRE)經(jīng)紀(jì)人組成的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)處理。

但是霍華德·休斯有自己的經(jīng)濟(jì)困難。 今年10月，這家上市公司宣布進(jìn)行重組，取代了前首席執(zhí)行官，將總部遷至休斯頓，并宣布了出售非核心資產(chǎn)的計(jì)劃。 海港區(qū)不在砧板上，雖然附近的一個(gè)地段，在南大街85號(hào)，是。

“對(duì)于海港區(qū)，我們2020年的目標(biāo)保持不變，”霍華德·休斯(Howard Hughes)首席財(cái)務(wù)官大衛(wèi)·奧雷利(David O‘Reilly)在2月份的盈利電話會(huì)議上表示。 “我們堅(jiān)信，有明確的近期路線圖可以釋放價(jià)值，并打算在2020年和2021年繼續(xù)執(zhí)行這一戰(zhàn)略。

令一些人驚訝的是，海港區(qū)仍然是霍華德·休斯的高度優(yōu)先事項(xiàng)，因?yàn)樗且环N吸錢(qián)的東西，高資本投資要求和低回報(bào)。 在2019年最后一個(gè)季度，該公司在該地區(qū)的損失$1570萬(wàn)。 然而，根據(jù)盈利報(bào)告，凈營(yíng)業(yè)收入從上一年的3260萬(wàn)$增加到5,560萬(wàn)$，隨著更多的餐廳上市，該公司預(yù)計(jì)情況將趨于穩(wěn)定。

“正如我們所說(shuō)的，我們預(yù)計(jì)這些損失將持續(xù)到海港達(dá)到其關(guān)鍵的大規(guī)模供應(yīng)，這將主要是由位于錫樓的讓-喬治市場(chǎng)的完成和穩(wěn)定的時(shí)間驅(qū)動(dòng)的，”O(jiān)‘Reilly在電話中說(shuō)。 “穩(wěn)定應(yīng)在開(kāi)放后12至18個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)在有問(wèn)題的是公司對(duì)水街塔的建議，他們?cè)?018年以1.8億$的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了很多。 去年6月，他們聘請(qǐng)SOM為該社區(qū)提出了一個(gè)整體愿景，特別是其中的三個(gè)未開(kāi)發(fā)地點(diǎn)：水街遺址、城市擁有的富爾頓魚(yú)市（稱(chēng)為新市場(chǎng)遺址）和約翰街的一個(gè)角落地段，這些地段毗鄰博物館現(xiàn)有的建筑。

這項(xiàng)建議的關(guān)鍵是將大量的開(kāi)發(fā)權(quán)，主要是從海濱遺址轉(zhuǎn)移到水街地段。

SOM設(shè)計(jì)合作伙伴克里斯？庫(kù)珀(Chris Cooper)表示：“有一百萬(wàn)平方英尺的未使用開(kāi)發(fā)權(quán)。 “前提是這代表了整個(gè)地區(qū)的價(jià)值。 我們能解鎖價(jià)值，讓整個(gè)地區(qū)都能受益嗎？

這些未使用的開(kāi)發(fā)權(quán)大多屬于城市，需要多次批準(zhǔn)和調(diào)整，才能將其轉(zhuǎn)讓給霍華德·休斯。

在一系列的三個(gè)講習(xí)班中，SOM與社區(qū)進(jìn)行了接觸，然后提出了霍華德·休斯在收到250水街一座塔的入住證書(shū)之前必須提供的改進(jìn)清單。 他們包括約翰街地段博物館的一座新的現(xiàn)代建筑，在那里他們可以更好地保存和展示他們的文物，在新市場(chǎng)的一座低層建筑，有一個(gè)公共屋頂，這將需要廣泛修復(fù)它下面的樁，并升級(jí)到16號(hào)碼頭。

在上周的最后一次研討會(huì)上，SOM介紹了各種塔的設(shè)計(jì)，所有這些塔都有一個(gè)與周?chē)蛯咏ㄖ母叨群驮O(shè)計(jì)相一致的平臺(tái)，以及一個(gè)與金融區(qū)高層森林相適應(yīng)的塔。 混合用途建筑將包括200套經(jīng)濟(jì)適用住房、辦公室和地面街道零售。 最高的版本將達(dá)到990英尺，但SOM說(shuō)，他們傾向于一個(gè)分裂塔的選擇，將達(dá)到770英尺。

謝爾頓說(shuō)：“這是整個(gè)社會(huì)所擔(dān)心的。 “塔的形象一出現(xiàn)，所有人都變白了。

雖然一些社區(qū)成員可能主張取消該項(xiàng)目，并通過(guò)其他途徑為所需的改進(jìn)提供資金，但SOM的Cooper說(shuō)，發(fā)展可能是社區(qū)的最佳選擇。

“有50年的計(jì)劃和愿望沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，”他說(shuō)。 “在這種情況下，任何類(lèi)似（提案中）闡述的改進(jìn)范圍的東西都不太可能得到資助和實(shí)現(xiàn)。

拯救我們的海港的建議解決方案是出售發(fā)展權(quán)利以外的地區(qū)，以資助改善。 該集團(tuán)在其網(wǎng)站上表示：“公共資產(chǎn)不應(yīng)被用作討價(jià)還價(jià)的項(xiàng)目。

多年來(lái)，該地區(qū)出現(xiàn)了其他愿景，包括羅伯特·拉瓦瓦瓦的一個(gè)愿景，他為該地區(qū)的供應(yīng)商經(jīng)營(yíng)一個(gè)稱(chēng)為新阿姆斯特丹市場(chǎng)的食品市場(chǎng)，從2007年到2015年。

拉瓦爾瓦試圖說(shuō)服政府官員，城市擁有的富爾頓魚(yú)市應(yīng)該重新定位為一個(gè)公共食品市場(chǎng)，可以作為一個(gè)區(qū)域食品系統(tǒng)的樞紐。 拉瓦爾瓦說(shuō)：“我對(duì)南街海港的了解越多，我就越明白這是一個(gè)從紐約開(kāi)始就開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)食物的地方。 “給[富爾頓魚(yú)市場(chǎng)]一個(gè)新的功能和一個(gè)新的計(jì)劃，仍然與該地區(qū)市場(chǎng)的悠久歷史有關(guān)，將創(chuàng)造一些非常強(qiáng)大的東西，最終也在經(jīng)濟(jì)上非常強(qiáng)大。

拉瓦爾瓦在下東區(qū)的埃塞克斯市場(chǎng)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，并仍然認(rèn)為市場(chǎng)既服務(wù)于商業(yè)功能，也服務(wù)于公民功能。 “市場(chǎng)和公園一樣是公共空間，”他說(shuō)。

霍華德·休斯沒(méi)有提議使用富爾頓魚(yú)市場(chǎng)網(wǎng)站，它將建造這座大樓，以換取250條水街的塔樓。 索姆的庫(kù)珀說(shuō)，它希望社區(qū)提供關(guān)于它最佳用途的投入。