高科技制造業(yè)改變房地產(chǎn)需求

最近，制造業(yè)因?yàn)楦鞣N錯(cuò)誤的原因登上了新聞?lì)^條，但大規(guī)模裝配線的關(guān)閉，掩蓋了在全球化市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)利基市場(chǎng)的新一代高科技公司的崛起。

這種從大規(guī)模行業(yè)的轉(zhuǎn)移，給投資組合經(jīng)理帶來(lái)了重大影響，并使開(kāi)放的大門(mén)、瓦楞紙鐵廠的日子成為遙遠(yuǎn)的記憶。

就像這些公司本身一樣，高級(jí)部門(mén)所尋求的物業(yè)往往是小型和高科技的，有時(shí)具有諸如潔凈室、精確的溫度控制和高速寬帶等功能，以便在不同地點(diǎn)之間共享用于CAD(計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì))的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樗麄冧N(xiāo)售的市場(chǎng)需要精密制造的產(chǎn)品和部件，這些產(chǎn)品和部件通常是全球采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)的一部分。

酒店往往面積小，技術(shù)含量高，房間干凈，溫度精確，寬帶高速。

以總部位于墨爾本Moorabbin郊區(qū)的Marand為例。該公司在碳纖維和鈦的精密制造方面的專(zhuān)長(zhǎng)，使其獲得了一份為洛克希德·馬丁公司(Lockheed Martin)的F-35聯(lián)合攻擊戰(zhàn)斗機(jī)制造尾翼的合同。F-35是美國(guó)軍方、皇家空軍(RAAF)和全球其它7家空軍購(gòu)買(mǎi)的第五代戰(zhàn)斗機(jī)。還有一些公司，如悉尼南部的rdavison GroupatRockdale。該公司成立于“建設(shè)澳大利亞”時(shí)期，當(dāng)時(shí)得到了政府的廣泛支持。如今，這家65歲的公司已發(fā)展成為一家專(zhuān)業(yè)的模具制造商和產(chǎn)品裝配商，專(zhuān)為高技術(shù)、中低價(jià)位的市場(chǎng)生產(chǎn)產(chǎn)品。

不過(guò)，你不太可能在伊麗莎白(Elizabeth)、南澳大利亞州(South Australia)或維多利亞州(Victoria)的丹德農(nóng)(Dandenong)等地找到許多為重工業(yè)設(shè)計(jì)的莊園。正如畢馬威澳大利亞(KPMG Australia)房地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)主管史蒂夫?蓋特(Steve Gatt)所言:“它們不需要像大型貨運(yùn)代理那樣緊挨著高速公路，相反，它們需要靠近高技能勞動(dòng)力?！边@主要是指內(nèi)環(huán)和中環(huán)的城區(qū)。一個(gè)很好的例子是醫(yī)學(xué)和制藥部門(mén)聚集在大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)周?chē)?，像墨爾本北部的“金三角”和悉尼?nèi)部的達(dá)林赫斯特。關(guān)貿(mào)總協(xié)定還指出，在麥考瑞大學(xué)內(nèi)部的電子耳蝸的位置是這一趨勢(shì)的一個(gè)例子。

醫(yī)藥行業(yè)聚集在大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)周?chē)?/p>

“這是一種轉(zhuǎn)變，它正在改變一些地區(qū)，比如悉尼的老工業(yè)中心，從中央車(chē)站一直延伸到機(jī)場(chǎng)。大部分土地被大量砍伐，重新規(guī)劃為住宅區(qū)，而這種重新規(guī)劃的步伐正在加快。當(dāng)我問(wèn)及位于阿德萊德北部邊緣等偏遠(yuǎn)地區(qū)的房產(chǎn)時(shí)，他表示:“這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)一直在穩(wěn)步下滑，這些房產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該計(jì)入自然發(fā)展?！?/p>

定制化、高科技生產(chǎn)的趨勢(shì)正在經(jīng)合組織(OECD)成員國(guó)中盛行，如果最近有關(guān)澳大利亞產(chǎn)業(yè)重組的說(shuō)法被證明是正確的，這種趨勢(shì)可能會(huì)加速。然而，還有很長(zhǎng)的路要走，根據(jù)2012年歐盟的一份報(bào)告，澳大利亞只有2.3%的材料出口被列為高科技產(chǎn)品，相比之下，美國(guó)的這一比例為19%。最常提到的機(jī)會(huì)是在采礦設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、生物材料和航空航天領(lǐng)域。

關(guān)貿(mào)總協(xié)定警告那些希望瞄準(zhǔn)這個(gè)領(lǐng)域的業(yè)主們，他們可能不得不重新考慮他們?cè)u(píng)估租戶的思維方式?！跋冗M(jìn)的制造商可能在某種程度上不同于業(yè)主今天所認(rèn)為的高品質(zhì)租戶。通常來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于一家歷史悠久的企業(yè)極有可能完成一份長(zhǎng)期租約，”他表示?！案呖萍级ㄖ浦圃焐堂媾R的挑戰(zhàn)是，評(píng)估它們是否擁有良好的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)渠道，或者所有者可能有需要不斷更換的租戶。”