為什么在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期 凈租賃房地產(chǎn)是一種安全的投資選擇

房地產(chǎn)凈租賃是該行業(yè)的重要組成部分，而三重凈租賃——也稱為凈凈租賃(NNN)——是最常見的。凈租賃和三重凈租賃的區(qū)別是什么?在NNN租賃協(xié)議中，所有與物業(yè)有關(guān)的費(fèi)用(包括稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維護(hù)費(fèi))加上租金都是租戶的責(zé)任，而在單一凈租賃協(xié)議中，租戶同意除租金外只支付物業(yè)稅。此外，三重凈租賃的房地產(chǎn)協(xié)議是典型的與一個(gè)租戶的建筑物，通常是長期的。

在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，凈租賃物業(yè)是最受歡迎的投資選擇之一，因?yàn)樗鼈兲峁┝朔€(wěn)定的現(xiàn)金流，每年租金都會上漲。

在下面的采訪中，經(jīng)紀(jì)公司+工程師(B+E)的首席執(zhí)行官卡米爾·倫肖討論了為什么在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，凈租賃是一種更安全的投資選擇，凈租賃投資的挑戰(zhàn)，以及在大流行中期最受歡迎的房地產(chǎn)。

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在動蕩時(shí)期，凈租賃能被認(rèn)為是更安全的投資選擇嗎?

Renshaw:在地理位置優(yōu)越的地區(qū)擁有長期租約的投資級租戶的凈租賃物業(yè)是理想的投資。只要在市場周期的任何階段持有這些資產(chǎn)，并繼續(xù)通過每年租金的上漲獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我祖父那一代人把這種錢稱為“郵箱里的錢”，因?yàn)樗吭轮皇盏揭淮梧]箱里的支票，沒有現(xiàn)場的責(zé)任。當(dāng)本金尋求安全、低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)時(shí)，不干涉投資比以往任何時(shí)候都重要。投資的關(guān)鍵是為租戶提供擔(dān)保，并了解該物業(yè)對其現(xiàn)金流的重要性。B+E開發(fā)了數(shù)據(jù)和分析，以幫助客戶以這種方式承保財(cái)產(chǎn)。

使用網(wǎng)上交易平臺進(jìn)行房地產(chǎn)凈租賃的好處是什么?

Renshaw:在線交易平臺提供了更高效的交易,提升信心的買方和賣方都可以清楚地看到某某市場活動,球員是誰,誰是租戶,幾乎每一個(gè)市場的全國房地產(chǎn)可用NNN和實(shí)時(shí)股票,和信貸和新聞指標(biāo)與那些租戶和屬性。如果你在交易股票，你會預(yù)期有這么多數(shù)據(jù)。為什么買賣雙方在交易NNN房產(chǎn)時(shí)不會想到這一點(diǎn)呢?

凈租賃投資的挑戰(zhàn)是什么?您認(rèn)為此次疫情將會出現(xiàn)哪些新的障礙?

倫肖:關(guān)鍵是你要像購買房客的股票一樣為他們提供擔(dān)保。房東通常希望長期持有NNN物業(yè)，穩(wěn)定的租賃關(guān)系很重要。不提供基本服務(wù)的租戶處境艱難。顯然，迎合密集人群的餐館和零售店需要在大流行后改進(jìn)其物理設(shè)施。這將是昂貴的，并可能使一些租戶破產(chǎn)，造成這些財(cái)產(chǎn)的空缺。但如果房東有一個(gè)租戶是后經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，他們將繼續(xù)每月收到“郵箱里的錢”。

網(wǎng)租最常用的物業(yè)類型及原因?

倫肖:一個(gè)租客，因?yàn)榘阉械呢?cái)產(chǎn)責(zé)任都交給一個(gè)租客是最簡單的。如果您有兩個(gè)或多個(gè)租戶，通常需要處理一些公共區(qū)域及其維護(hù)。零售，工業(yè)，辦公和醫(yī)療都使用凈租賃房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，當(dāng)一個(gè)租戶占用的財(cái)產(chǎn)。

倫肖:正如我們在2008-2010年所看到的，相對于一般的CRE市場，凈租賃物業(yè)的投資可能會增加。買家會避開那些在2019()危機(jī)最嚴(yán)重時(shí)期沒有開業(yè)的租戶。到2020年第四季度，對提供基本服務(wù)的投資級租戶的需求可能會增加，從而使這些類別的上限稅率保持不變。我們預(yù)計(jì)投資者會轉(zhuǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)、安全的投資。我們希望委托人通過1031家交易所和凈租賃物業(yè)來尋求節(jié)稅投資。

已出現(xiàn)高需求的物業(yè)包括:

去年，B+E促成了一筆3.243億美元的售后回租交易，這可能是數(shù)字平臺促成的最大一筆商業(yè)地產(chǎn)交易。公司2020年剩余時(shí)間的目標(biāo)是什么?

倫肖:我們繼續(xù)占領(lǐng)市場份額，目標(biāo)是到2020年總銷售額達(dá)到7.5億美元。但我們真正的目標(biāo)是“心靈共享”——我們的團(tuán)隊(duì)在大衰退期間認(rèn)識到，你的客戶和他們的長期業(yè)務(wù)是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期獲得的，而不是在經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期。我們正在努力為我們的客戶提供持續(xù)的洞察力、數(shù)據(jù)和關(guān)系。我們相信，通過共同努力，凈租賃業(yè)務(wù)將繼續(xù)增長、擴(kuò)大，并為業(yè)主及其租戶提供長期價(jià)值。