建筑技術(shù)公司的吉姆弗雷澤在談?wù)摻ㄖI(yè)和銀行業(yè)情緒

目前，大多數(shù)州已取消了針對(duì)商業(yè)建筑的大流行限制，但對(duì)建筑貸款領(lǐng)域的連鎖反應(yīng)仍有待觀察。

在這段不確定的時(shí)期，想象一下能夠看到數(shù)十億美元的建設(shè)債務(wù)從整個(gè)縣的工作，在實(shí)時(shí)，并在您的電腦屏幕上繪制出來。

作為內(nèi)建科技(Built Technologies)的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略主管，商業(yè)銀行和建筑金融行業(yè)資深人士吉姆?弗雷澤(Jim Fraser)對(duì)這一點(diǎn)了如指掌。內(nèi)建科技是一家位于納什維爾的云計(jì)算建筑金融軟件公司，成立于2014年。

盡管建筑建筑商和消費(fèi)者住宅是該公司平臺(tái)的主要組成部分，但該公司仍接觸到美國(guó)一些最大銀行價(jià)值數(shù)十億美元的商業(yè)建筑債務(wù)。

弗雷澤于今年2月加入了Built，離開了他在Axos Bank擔(dān)任的長(zhǎng)達(dá)三年的商業(yè)貸款執(zhí)行副總裁一職。在加入Axos之前，他在加州銀行(Banc of California)工作，在那里，他首次接觸了build的平臺(tái)，并最終在該銀行使用了該軟件。

《商業(yè)觀察報(bào)》最近采訪了Fraser，討論了Built的平臺(tái)、他的建筑貸款客戶是如何應(yīng)對(duì)風(fēng)暴的，以及未來商業(yè)建設(shè)的前景。

商業(yè)觀察者:跟我們說說build的平臺(tái)吧。

吉姆·弗雷澤:如果你是一家銀行或非銀行機(jī)構(gòu)，你通常會(huì)使用某種會(huì)計(jì)核心(軟件)系統(tǒng)。大多數(shù)銀行都在大型機(jī)構(gòu)平臺(tái)上，比如FIS或Jack Henry(銀行業(yè))。然后在中間，你必須通過支付和提取來管理建設(shè)貸款，在大多數(shù)情況下，但不是全部，無論是初始系統(tǒng)還是核心系統(tǒng)都不能管理線水平的成本分解細(xì)節(jié)管理。因?yàn)樵谪?cái)務(wù)過程中有一個(gè)很大的差距，所以build基本上是設(shè)計(jì)來玩中間件的，我想這是描述它的最好方式。這是一個(gè)基于云計(jì)算的服務(wù)和軟件應(yīng)用程序，以每月每筆貸款的美元來衡量，而且成本低，而且是實(shí)時(shí)的東西。但關(guān)鍵是，這不僅僅是貸方的問題它還包括總承包商，潛艇和供應(yīng)商的權(quán)限它還包括檢查員的權(quán)限，包括顧問的權(quán)限他們每月去評(píng)估進(jìn)度和文件留置權(quán)的釋放等等。然后它讓業(yè)主或贊助者可以看到他們借錢建房子的錢是怎么回事。今天，通過這個(gè)系統(tǒng)，從一開始到現(xiàn)在，大約有500億美元。目前，該系統(tǒng)的建設(shè)融資不到190億美元，全國(guó)和加拿大的建設(shè)貸款約為3萬美元。從數(shù)據(jù)的角度來看，它可能是最大的在建債務(wù)平臺(tái)。

全國(guó)范圍內(nèi)與疫情相關(guān)的暫停對(duì)你們系統(tǒng)中的現(xiàn)有貸款有哪些影響?

(60至90天)暫停應(yīng)該不會(huì)對(duì)貸款產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，只是時(shí)間本身并不是對(duì)建筑貸款影響的單一指標(biāo)，因此相關(guān)影響來自于市場(chǎng)狀況。如果你有一家在建的酒店，而且你是一家建筑貸款機(jī)構(gòu)，那么你的外賣、穩(wěn)定性和由旅游活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的每間可用客房收入都是有問題的，你必須在本季度或最晚下一季度重新評(píng)估這筆貸款。大樓里可能仍有人在工作，他們正在進(jìn)行整合，他們可能仍在按計(jì)劃進(jìn)行，但穩(wěn)定的現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性(已經(jīng)不存在了)。(在《保利法案》中)，在此期間，美聯(lián)儲(chǔ)為美國(guó)的銀行和貸款機(jī)構(gòu)提供了很大的容錯(cuò)性，使它們不因?qū)δ承╊愋偷倪`約進(jìn)行微小的修改、許可、延期或延期而將貸款歸類為問題債務(wù)重組。這將有助于減緩出血，但疼痛仍然存在。你還沒有把那家旅館治好;它仍將面臨一個(gè)未知的未來。最終，由care Act提供的指導(dǎo)方針的容忍度將會(huì)耗盡銀行將不得不做銀行將不得不做的事情來標(biāo)記資產(chǎn)估值。然后是供應(yīng)鏈中斷。在全國(guó)各地的港口，運(yùn)送和堆放和清理材料的過程已經(jīng)放緩。任何類似的事情都會(huì)對(duì)到期日的貸款表現(xiàn)產(chǎn)生不同的影響。

銀行系統(tǒng)處于怎樣的位置來應(yīng)對(duì)這些不足，他們又如何回應(yīng)?

當(dāng)你考慮到銀行業(yè)是如何走向這種局面時(shí)，這是一個(gè)積極的消息。2020年初，美國(guó)銀行的資本水平比2008年高出25%到30%，因此銀行系統(tǒng)吸收沖擊的能力大大增強(qiáng)。它會(huì)持續(xù)多久，影響會(huì)有多深還有待確定，但至少我們?cè)谝粋€(gè)更好的基礎(chǔ)上開始。另一件事是實(shí)施CECL(當(dāng)前預(yù)期信貸損失)。商業(yè)資產(chǎn)的預(yù)期累積損失現(xiàn)在需要在貸款啟動(dòng)時(shí)提供，這通常是一個(gè)較高的貸款損失準(zhǔn)備過程。而大多數(shù)美國(guó)機(jī)構(gòu)本應(yīng)在3月底就將其付諸實(shí)施。care Act和Fed tolerance的部分內(nèi)容是將其剔除幾年，以防那時(shí)銀行還沒有將其付諸實(shí)施。不過，我認(rèn)為大多數(shù)銀行和大型機(jī)構(gòu)——如美國(guó)銀行(BoA)、富國(guó)銀行(Wells Fargo)和高盛(Goldman Sachs)——都實(shí)施了CECL，并采取了相應(yīng)措施，大幅提高了對(duì)貸款范圍內(nèi)未知因素的貸款損失撥備;我認(rèn)為美國(guó)銀行在一個(gè)季度內(nèi)比其平均水平增長(zhǎng)了四倍。這告訴你，銀行有足夠的資本水平，增加了更多的撥備，并實(shí)施了最保守的貸款損失撥備方法，這是系統(tǒng)從2008年吸取的教訓(xùn)的一部分。壞消息是，最終，不良貸款的價(jià)值將會(huì)下降，到某個(gè)時(shí)候，隨著潮水退去，隨著股票對(duì)持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的明智認(rèn)識(shí)，多米諾骨牌將開始倒下。銀行將不得不批評(píng)資產(chǎn),當(dāng)他們這樣做,他們將不得不進(jìn)一步規(guī)定,如果他們這樣做,他們吃的方式盈利,現(xiàn)在他們?cè)谂c監(jiān)管機(jī)構(gòu)贊助,還有止贖和資產(chǎn)是坐在那里,神情沮喪。所有這些都是壞的，對(duì)其市場(chǎng)產(chǎn)生影響，對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和空間吸收的速度有多快，這是一個(gè)未來的未知數(shù)。這對(duì)商業(yè)空間的影響將遠(yuǎn)大于住宅空間。

在大流行期間，一些贊助商控制了他們的開發(fā)前景，迅速將他們項(xiàng)目中有問題的方面重新用于其他用途，這種情況又如何呢?

(許多最大的玩家)非常擅長(zhǎng)使用分區(qū)代碼和混合使用——而且他們動(dòng)作敏捷，像閃電一樣移動(dòng)。在有能力在區(qū)域內(nèi)改變使用的主要市場(chǎng)是一個(gè)快速的出路。我認(rèn)為，如果你去其他的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)，密度在城市環(huán)境中是不存在的，無法在紐約的封鎖區(qū)轉(zhuǎn)移和獲得吸引力。我的想法是，劇本并不是到處都在玩。我們將在build中看到通過建設(shè)貸款預(yù)算的變更訂單，我們將其視為客戶使用的工作流程的一部分。另一件正在發(fā)生的事情是空間的平面圖和設(shè)計(jì)將轉(zhuǎn)向更大的空間。在過去的五六年里，有一種微型單元的運(yùn)動(dòng)，我們要盡可能多地把600平方英尺的單元合在一起。這將逆轉(zhuǎn)和改變租賃和住宅配置。

現(xiàn)在，舒適設(shè)施的軍備競(jìng)賽似乎已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商會(huì)如何改變他們對(duì)項(xiàng)目的看法?你的客戶對(duì)你的總體看法是什么?

舒適設(shè)施方面的軍備競(jìng)賽與健身房和泳池空間等相關(guān)可能會(huì)有所減少;就吸引租戶而言，這并不重要。根據(jù)目前的情況，我們看到，美國(guó)前25家建筑貸款機(jī)構(gòu)中，有11家是我們的客戶。在前100名中，我想我們有40或45名。這是一個(gè)大視圖。我們通常每季度與高管進(jìn)行一次談話，討論他們的狀況和未來的預(yù)測(cè)。有趣的是，我本以為德州的能源類貸款機(jī)構(gòu)會(huì)更保守一些其他中西部甚至大西洋中部的貸款機(jī)構(gòu)更愿意貸款，但我發(fā)現(xiàn)情況正好相反。在東南部和西南部有一些大型建筑貸款機(jī)構(gòu)說他們不做酒店，但如果有一個(gè)多戶項(xiàng)目，我們可能會(huì)降低貸款成本比，整體杠桿率，5%到10%，但如果他們是有記錄的老客戶，他們?nèi)匀粫?huì)貸款給他們。在中西部和大西洋中部，他們說我們不在乎房產(chǎn)類型，我們會(huì)按下暫停鍵，度過第三季度。這意味著意向書和承諾寫在2月和3月期現(xiàn)在資助和書但我不認(rèn)為在6月和7月,你將看到許多新發(fā)行的承諾直到我們得到更加清晰的市場(chǎng)總體失業(yè)率,GDP和多少我們可以恢復(fù)正常,一般的社會(huì)活動(dòng)。