紐約商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的新稅種

傳統(tǒng)上，紐約市和紐約州將房地產(chǎn)業(yè)視為無止境的搖錢樹，部分原因是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是不能動(dòng)搖的搖錢樹。由于提議擴(kuò)大紐約對(duì)紐約市記錄的大量抵押貸款征收的稅率為2.8%的提議，州立法者可能會(huì)再次這樣做。那是美國(guó)最高的抵押貸款稅率之一。

現(xiàn)在，一些州立法者希望將相同的2.8%稅率擴(kuò)大至夾層貸款和優(yōu)先股投資，這兩種結(jié)構(gòu)通常為大型項(xiàng)目(尤其是新開發(fā)項(xiàng)目)提供額外的資本。自2019年中期以來，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列立法攻擊將緊隨這一變化。而這恰恰是在租金和價(jià)值急劇下降，已經(jīng)抑制投資與發(fā)展的時(shí)候。

如果通過新的稅收，將使房地產(chǎn)業(yè)更加難以滿足國(guó)家對(duì)住房和其他形式發(fā)展的需求。它可能消耗掉每筆夾層貸款或優(yōu)先股融資的價(jià)值的2.8%。聽起來可能只占很小的百分比。但是，無論如何，這將占股權(quán)投資或利潤(rùn)的很大一部分。在任何交易結(jié)束時(shí)，這種稅收通常是最大的交易成本。請(qǐng)記住，此稅將不會(huì)對(duì)利潤(rùn)或銷售收益，凈資產(chǎn)增加或成功交易征收，而只會(huì)對(duì)借貸的行為進(jìn)行征收，而這筆錢必須償還。

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)受到了沉重的稅收，從普通的房地產(chǎn)稅開始，通常消耗商業(yè)房地產(chǎn)所有者總收入的三分之一。該行業(yè)還像其他任何人一樣繳納常規(guī)所得稅，不斷增加的水費(fèi)和污水處理費(fèi)，轉(zhuǎn)讓稅和抵押稅，這是美國(guó)最高的，紐約市特別營(yíng)業(yè)稅，商業(yè)租金稅(至少對(duì)于某些租賃而言) ，并由房客名義上支付)，以及無休止的申請(qǐng)費(fèi)，其他費(fèi)用和罰款。這不包括遵守歸檔，披露和報(bào)告要求的成本以及每年由政府施加的其他運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

紐約市和紐約州無疑正在步入另一場(chǎng)金融危機(jī)。但是，立法者們不應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收新稅，而應(yīng)該弄清楚如何少花錢(也許也少花錢)。他們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，紐約市和州的人均花費(fèi)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)任何其他類似司法管轄區(qū)。但這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

擬議的夾層貸款和優(yōu)先股新稅旨在做出一些努力，以考慮到現(xiàn)有法律。一旦立法機(jī)關(guān)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)起攻擊，那實(shí)際上是非常不典型的。但是，擬議稅項(xiàng)并未充分認(rèn)識(shí)到夾層貸款和優(yōu)先股交易的談判，結(jié)構(gòu)化，有擔(dān)保和封閉方式。擬議稅收的一部分使用與商業(yè)房地產(chǎn)交易中實(shí)際使用的詞語和概念無關(guān)的詞語和概念編寫，這是針對(duì)房地產(chǎn)的紐約州立法的另一個(gè)共同特征。

擬議的立法將危及傳統(tǒng)上可用于夾層貸款和優(yōu)先股的機(jī)密性，而其他所有行業(yè)對(duì)其交易均保持相同的機(jī)密性。擬議中的立法將要求提交UCC優(yōu)先股股權(quán)融資表，這一概念對(duì)商業(yè)交易法而言已經(jīng)毫無意義，因?yàn)樗呀?jīng)存在了上個(gè)世紀(jì)或更長(zhǎng)的時(shí)間。

如果提議的稅收通過，