如何在不購買大量房產(chǎn)的情況下通過房地產(chǎn)致富

大致與 NVR 一致，是許多傳統(tǒng)住宅建筑商的兩倍。“我們的目標(biāo)是在未來繼續(xù)復(fù)制它。”

Zalupski 出生在底特律郊區(qū)，童年時(shí)期隨家人搬家，他在比利時(shí)上高中，而他的父親則經(jīng)營通用電氣在歐洲和中東的電器業(yè)務(wù)。在斯泰森大學(xué)學(xué)習(xí)金融學(xué)后，扎盧普斯基在聯(lián)邦快遞從事內(nèi)部審計(jì)工作。這份工作平淡無奇，52,000 美元的年薪不足以讓他繼續(xù)工作。所以在2004年他離開了。

那時(shí)，Zalupski 的父母已經(jīng)離婚，他的母親住在杰克遜維爾，做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“賺大錢”，他回憶道。“我說，'我會(huì)不惜一切代價(jià)賺取超過每年 52,000 美元的收入。'”

他和他媽媽一起，白天幫她做生意，晚上做自己的項(xiàng)目。2004 年，他以大約 72,000 美元的價(jià)格購買了一套止贖房屋，又用自己的資金投資了 30,000 美元，然后以 150,000 美元的價(jià)格出售了該房產(chǎn)。“我學(xué)會(huì)了如何制作瓷磚、石膏板、臺(tái)面和櫥柜，幾乎所有非結(jié)構(gòu)性的東西，”Zalupski 說。

2006 年，就在房地產(chǎn)市場崩潰之前，他利用第一筆交易的利潤又買了幾套房子，最終買了一個(gè)九單元公寓項(xiàng)目。“這顯然并不順利，”他說。“我個(gè)人經(jīng)歷了金融危機(jī)，并認(rèn)為我犯了一些錯(cuò)誤...... 我應(yīng)該專注于單戶獨(dú)立式住宅”，它們?cè)诮?jīng)濟(jì)衰退中通常更具彈性。

這個(gè)錯(cuò)誤構(gòu)成了 Dream Finders 的基礎(chǔ)，Zalupski 與建筑合伙人 Mark McGuigan 和 McGuigan 的妻子 Tobi 共同創(chuàng)立了 Dream Finders，這讓他完全進(jìn)入了住宅建筑的世界。2008 年，他們的第一筆 200,000 美元貸款來自佛羅里達(dá)州東北部的克萊縣住房金融管理局，其任務(wù)是專門銷售經(jīng)濟(jì)適用房。“我們以低價(jià)購買土地。. . 然后還能夠重新協(xié)商勞動(dòng)力成本和材料成本，”Zalupski 說。

2009 年，Dream Finders 建造了 27 套住宅。隨著市場在大蕭條之后反彈，其產(chǎn)量反過來也有所下降，2010 年達(dá)到 85 套，然后是 150 套、260 套甚至更多。“我將我們 12 年來賺取的每一美元(的)利潤都進(jìn)行了再投資，”他說。到 2013 年，該公司總共售出了 1,000 多套房屋，Zalupski 將 McGuigans 買下了。他從佛羅里達(dá)擴(kuò)展到喬治亞州，然后是科羅拉多州和德克薩斯州。Zalupski 說，該公司自成立以來每年都在盈利。

在此過程中，他一直保持著“按需”購買土地的策略，許多競爭對(duì)手都避開——或者至少少用——以避免為土地支付高價(jià)。但如果房屋價(jià)值從目前的歷史高位回落，尋夢者將得到更好的保護(hù)。RBC Capital Markets 分析師 Michael Dahl 在最近的一份報(bào)告中寫道，該公司“在 [2021] 年在整個(gè)行業(yè)減速的背景下繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長，”盡管他指出，對(duì)土地的更大