您的HOA或公寓協(xié)會可能有權取消您的財產(chǎn)

如果您的公寓或房主協(xié)會(HOA)費用落后，這可能會讓您感到震驚：您的HOA或公寓協(xié)會可能有權取消您的財產(chǎn)。即使是絕大多數(shù)從未面臨喪失抵押品贖回權的房主，這種引人注目的法律發(fā)展的漣漪效應最終也可能代價高昂 - 以更高的利率和抵押貸款的費用形式出現(xiàn)。

生活在房主協(xié)會規(guī)則下的人數(shù)量穩(wěn)步增長; 據(jù)估計，近80%的新建筑現(xiàn)在由HOA或公寓協(xié)會管理，多達6500萬人住在這些房產(chǎn)中。HOA費用每月可達300美元或400美元，通常支付開發(fā)項目所提供的服務，例如景觀美化，割草和除雪，以及其他資本改善。在經(jīng)濟困難時期，被擠壓的房主貶低這些費用是相當普遍的。

新的皺紋：一種稱為“超級留置權”的法律程序，它在20世紀80年代開始實施，目前已被允許進入二十多個州，并且還有近十幾個州正在考慮之中。

如果所有者嚴重違反HOA費用，超級留置權使房主協(xié)會有權對房產(chǎn)開始取消抵押品贖回權訴訟。雖然抵押貸款機構在通過取消抵押品贖回權拍賣或法院判決獲得資金方面?zhèn)鹘y(tǒng)上具有優(yōu)先權，但超級留置權使得HOA有權跳過貸方，在某些情況下，甚至完全消除了貸方的權利。

2014年8月，哥倫比亞特區(qū)上訴法院，該地區(qū)相當于州最高法院，裁定不僅是一個公寓協(xié)會糾正一個違法所有人，但超級留置權規(guī)定持有抵押貸款的損失它完全屬于財產(chǎn)的權利。內(nèi)華達州最高法院一個月后的決定得出了同樣的結論。羅伯特溫斯頓說，雖然這些裁決只會影響華盛頓特區(qū)和內(nèi)華達州的喪失抵押品贖回權，但其他州法院可能會追隨他們的先例。羅杰溫斯頓是房地產(chǎn)律師兼合伙人，位于馬里蘭州貝塞斯達律師事務所Ballard Spahr律師事務所。

溫斯頓說，“法院的決定讓每個人都措手不及，”他的公司代表內(nèi)華達州法院判決的貸款人。“那里很糟糕。”

HOA奪權

HOA留下來，以及其他人，例如承包商的留置權(當在家中從事重要工作的承包商未付)時，傳統(tǒng)上被稱為“初級留置權”并且已經(jīng)從屬于抵押貸款人。然而，現(xiàn)在，由于“超級留置權”法律，HAs甚至可以在取消抵押品贖回權時獲得支付。

“HOA變得越來越精明，”德克薩斯州弗里斯科的Matt Martin房地產(chǎn)管理副總裁Jason Tufaro說道，該公司與和HOA就此問題進行合作。“他們知道陷入財務困境的老板會做的第一件事就是停止支付他們的HOA費用。他們不會支付的最后一件事是抵押貸款。“

自大蕭條以及隨后的房地產(chǎn)市場低迷以來，許多HOA都在努力讓現(xiàn)金拮據(jù)的業(yè)主支付費用。在房地產(chǎn)危機最嚴重的時候，2010年有近103,000套公寓被取消抵押品贖回權; 據(jù)房地產(chǎn)研究公司RealtyTrac稱，2008年幾率翻了一番。(隨著經(jīng)濟的改善，喪失抵押品贖回權已經(jīng)下降。)

巴拉德斯帕爾丹佛辦事處的合伙人喬伊魯賓斯基說：“鑒于大量的違約行為，貸款人的行動速度并沒有HOA那么快，”當涉及到止贖并使HOA留置權持有人完整時。“如果貸方?jīng)]有向前推進自己的頭銜，那么HOA認為它必須介入，”他說。

公寓和HOA協(xié)會通常只有在公寓或HOA契約中將其拼寫出來時才能調(diào)用超級留置權狀態(tài)。他們通常還必須等到他們使用這種權力之前：在科羅拉多州，一旦累積了六個月的拖欠HOA費用，就會附加超級留置權。在內(nèi)華達州，超級留置權將在累計九個月的拖欠HOA費用后進行評估。

“任何人都不想在房屋上取消抵押品贖回權，也沒有任何社區(qū)協(xié)會委員會希望取消對鄰居的抵制，”弗吉尼亞州福爾斯徹奇市社區(qū)協(xié)會研究所(CAI)政府和公共事務高級副總裁Dawn Bauman說?；诔珜Ш唾Q(mào)易的集團。該集團代表全國328,000個房主協(xié)會中的33,000個，并在內(nèi)華達州案件中提交了一份支持性簡報。“但有時 - 特別是當業(yè)主放棄了財產(chǎn)時 - 協(xié)會必須以所有業(yè)主和整個社區(qū)的最佳利益行事，”她說。

CAI表示，它沒有關于HOA發(fā)起多少喪失抵押品贖回權的準確信息; 該集團發(fā)言人Frank Rathbun表示，這個數(shù)字非常小。盡管如此，Ballard Spahr的溫斯頓表示，最近DC和內(nèi)華達州法院的裁決可能會加速HOA發(fā)起的喪失抵押品贖回權的數(shù)量。在法院作出決定之前，取消抵押品贖回權的成本超過了HOA可以收回的拖欠金額。他說，如果他們?nèi)∠盅浩汾H回權，那么現(xiàn)在他們將得到所有報酬。

法院的判決也引起了聯(lián)邦住房金融局的關注，聯(lián)邦住房金融局監(jiān)管著房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府抵押貸款買家。FHFA擔心法院的判決可能會傷害納稅人和貸款。

“(T)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的抵押貸款必須保持在第一留置權的位置，這意味著他們優(yōu)先獲得出售止贖房屋所得的收益，”該機構在12月22日的一份聲明中表示。

Ballard Spahr的Lubinski表示，通常情況下，由于未支付HOA費用而取消抵押品贖回權，貸款人將支付拖欠費用，以便重新承擔其在線前的位置以獲得還款。

避免這個問題的一種方法可能是讓貸款人開始托管公寓和HOA費用，就像財產(chǎn)稅和房屋保險一樣。但抵押貸款和HOA倡導者同意，鑒于大量的HOA和公寓協(xié)會，這可能是不可行的，甚至可能會增加成本。

有些人擔心可能會加息

溫斯頓表示，法院的決定讓抵押貸款機構擔心，如果不支付HOA費用，他們將會處于高位和干燥狀態(tài)，這種擔心很可能會影響借款人。

“就像根據(jù)你的信用評級承保房屋抵押貸款一樣，說這樣做并不是很牽強......這種文書工作和增加的風險將被考慮到貸款成本，”溫斯頓說。

總部位于華盛頓特區(qū)的抵押貸款家協(xié)會(Mortgage Bankers Association)的助理律師賈斯汀懷斯曼(Justin Wiseman)拒絕評論超級留置權趨勢是否會增加借款人的成本。Wiseman確實說過，當HOA因為拖欠費用而試圖取消抵押品贖回權時，各州必須制定更好的程序來通知等留置權人。

但德克薩斯州房地產(chǎn)高管圖法羅同意溫斯頓的看法，可能會考慮到遇到“超級留置權”情況的可能性并相應調(diào)整其利率和費用。“他們會說'我們將借給這個房產(chǎn)，但你必須付出更多的錢，'”他說。