中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)：張曉晶力挺長(zhǎng)期發(fā)展前景，但短期仍需克服困難

最近我看了中國(guó)社科院金融研究所所長(zhǎng)張曉晶教授的一段視頻，主題是中國(guó)房地產(chǎn)。在這段5分鐘多的視頻中，張教授批評(píng)了“房子過(guò)剩論”，闡述了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的前景，得出了中國(guó)房地產(chǎn)將來(lái)還有發(fā)展空間的結(jié)論。張教授的觀點(diǎn)犀利，表達(dá)流暢，非常值得推薦。

中國(guó)房地產(chǎn)多年來(lái)處于輿論場(chǎng)的風(fēng)暴中心，其中夾雜了很多社會(huì)情緒。張教授公開(kāi)支持中國(guó)房地產(chǎn)的態(tài)度需要相當(dāng)?shù)挠職?。雖然他特意聲明“和房地產(chǎn)商沒(méi)有關(guān)系”，但在嚴(yán)重民粹化的中國(guó)輿論風(fēng)氣下，這樣的聲明大概是沒(méi)有什么“防護(hù)力”的。雖然雜音總是會(huì)有的，但我們不必過(guò)于在意。

我贊同張教授對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景的長(zhǎng)期樂(lè)觀，尤其贊成對(duì)“房子過(guò)剩論”的批評(píng)。然而，我認(rèn)為“長(zhǎng)期樂(lè)觀”并不是無(wú)條件地盲目樂(lè)觀，長(zhǎng)期看好的發(fā)展前景并不意味著短期、中期可以樂(lè)觀。

中國(guó)房地產(chǎn)并不過(guò)剩，而是供求不足

張教授對(duì)“過(guò)剩論”的批評(píng)很到位，我在此補(bǔ)充一些觀點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)的“過(guò)剩論”由來(lái)已久，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，這一觀點(diǎn)的擁護(hù)者越來(lái)越多。然而這明顯違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上漲正是供求關(guān)系稀缺性的體現(xiàn)，沒(méi)有別的解釋。

“越過(guò)剩越漲”只是廉價(jià)的心理安慰，是失意者找點(diǎn)自我安慰罷了。反正當(dāng)年牛刀老師賣(mài)房式雞湯割韭菜割出幾套房的事，很多人應(yīng)該還記得。

這幾年，樓市明顯疲軟，價(jià)格下跌反映了供求關(guān)系的變化。局部地區(qū)出現(xiàn)供過(guò)于求，但這并不是因?yàn)?ldquo;中國(guó)房子太多了”，而是購(gòu)買(mǎi)力下降和房產(chǎn)投資錯(cuò)配復(fù)合作用的結(jié)果。

購(gòu)買(mǎi)力下降是一種普遍現(xiàn)象隨著新冠疫情的影響和經(jīng)濟(jì)不確定性的加劇，全球范圍內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力下降已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。許多國(guó)家和地區(qū)的人們?cè)诿鎸?duì)越來(lái)越高的生活成本和不確定的經(jīng)濟(jì)前景時(shí)，開(kāi)始減少消費(fèi)和投資。

在中國(guó)，購(gòu)買(mǎi)力下降也已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。由于受到疫情的影響，許多人失去了工作或受到了收入的影響。加上房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，很多人的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)明顯下降。即使是那些有購(gòu)房需求的人，也很難承受現(xiàn)在高昂的房?jī)r(jià)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)力下降可能是一個(gè)比“過(guò)剩論”更為現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。如果人們的購(gòu)買(mǎi)力不斷下降，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)面臨更大的壓力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種高投入、高杠桿的產(chǎn)業(yè)，如果購(gòu)買(mǎi)力下降，就意味著更少的人能夠購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生變化。

然而，購(gòu)買(mǎi)力下降也有可能導(dǎo)致市場(chǎng)的重新調(diào)整。當(dāng)人們的購(gòu)買(mǎi)力不足以支撐現(xiàn)有的房?jī)r(jià)時(shí)，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整房?jī)r(jià)，以適應(yīng)實(shí)際需求。這也可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的降價(jià)出售，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。