這些國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃處處有新基建的計(jì)劃以至動工

投資海外物業(yè)，可以分兩類，一類是購買穩(wěn)健的成熟市場，另一類則鐘情新興市場如泰國、馬來西亞等，這些國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，處處有新基建的計(jì)劃以至動工，資產(chǎn)的升值預(yù)期較佳。然而，高回報(bào)當(dāng)然附帶風(fēng)險(xiǎn)，選擇投資對象時(shí)有什么要注意?

不少人在購買新興市場的物業(yè)時(shí)，都要在「市中心」與「新發(fā)展區(qū)」之間取舍。市中心固然在租金回報(bào)和保值方面有較大的信心，但價(jià)錢比較貴;新發(fā)展區(qū)通常是在鐵路等大型基建計(jì)劃的旁邊，不少可能仍在施工甚至計(jì)劃之中，所以投資者需要熟悉該地區(qū)的發(fā)展，例如是否包含在政府的大型經(jīng)濟(jì)規(guī)劃等，以考量其前景。

海外物業(yè)顧問帝皇地產(chǎn)近期在港推售泰國首都曼谷一個項(xiàng)目，乘地鐵到市中心約20分鐘，項(xiàng)目880個單位分一至兩房間隔，入場費(fèi)折合港幣約110萬元，預(yù)計(jì)2022年落成。董事總經(jīng)理陳卓明指，該物業(yè)為興建中的高鐵沿線，該鐵路將會串連曼谷、東部巴堤雅至羅勇的三大機(jī)場，亦是泰國國家規(guī)劃中，致力發(fā)展曼谷以東作為工業(yè)重鎮(zhèn)的「東區(qū)經(jīng)濟(jì)走廊」的一部分。

他說，泰國近年樓價(jià)升幅較快，預(yù)期的租金回報(bào)由一兩年前的6厘降至約5厘，扣除稅項(xiàng)和租務(wù)代理成本后，實(shí)際回報(bào)約4厘。

但有觀察認(rèn)為，泰國軍政府在處理經(jīng)濟(jì)問題的執(zhí)行能力一般，政變5年以來經(jīng)濟(jì)增長跑輸周邊國家，亞洲開發(fā)銀行預(yù)計(jì)，越南、菲律賓、以至緬甸等國家去年增長都有約7%，而泰國則估計(jì)只有4%，而且外資直接投資在東南亞的份額，在5年間急跌超過一半。分析指耗資超過510億美元的東區(qū)經(jīng)濟(jì)走廊，以至更宏大的「泰國4.0」經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型計(jì)劃是否能帶來政府所說的效益仍然有待觀察。

話雖如此，中國的資金正推動當(dāng)?shù)貥怯畹男枨?，陳卓明舉例說﹐在2017年，購買泰國樓內(nèi)地客與香港客數(shù)量相約，到18年內(nèi)地客的比例已多了一倍，預(yù)計(jì)內(nèi)地投資需求將與日俱增。

另一方面，買海外樓，需要考慮資金安排。港人直接敘造按揭并不常見，通常是以自有資金，或者利用在本港已擁有的物業(yè)，透過加按等方式融資，再去投資泰國物業(yè)。這樣的好處是能夠利用本港的低息環(huán)境，并一般低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的租金回報(bào)，租金收入能夠支付供樓成本有余。若果有需要直接造按揭買泰國樓，亦有個別泰國銀行的香港分行與發(fā)展商合作推出按揭計(jì)劃，借出本金以港元計(jì)算，息率為本港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)加4厘。所以本身在香港有樓的人士，在融資方面較有優(yōu)勢。