為什么海恩專員要求抵押貸款經(jīng)紀人收取費用

皇家委員會的建議是，抵押貸款經(jīng)紀人的傭金，目前由貸款人支付，應(yīng)由借款人支付的前期費用取代，至少可以說是有爭議的?；始覍T肯尼斯·海恩希望首先消除貸款人向經(jīng)紀人支付的“蹤跡”或年度持續(xù)傭金，然后是較大的前期傭金。

經(jīng)紀人將由使用它們的借款人支付，就像他們支付轉(zhuǎn)讓人，搬遷員和其他服務(wù)提供者一樣。

最初，財務(wù)主管Josh Frydenberg 表示同意，他說，自2020年7月1日起，他將取消新貸款的傭金傭金，三年后將要求金融監(jiān)管機構(gòu)理事會和競爭和消費者委員會審查這些變化的影響。消除前期傭金的影響。

然后，五周后，他逆轉(zhuǎn)說：

在與抵押貸款經(jīng)紀行業(yè)和規(guī)模較小的貸款人協(xié)商后，聯(lián)合政府決定不禁止對新貸款進行跟蹤委托，而是在三年后審查其運作情況。

經(jīng)紀人想要保持現(xiàn)狀，取得了勝利。但也許不會很久。

工黨仍然承諾廢除線索傭金，并至少限制前期傭金的規(guī)模。

政治雙方的謹慎是可以理解的。改變?nèi)藗儷@得報酬的方式具有破壞性，如果他們收取的費用在前面顯而易見，可能會使他們失去業(yè)務(wù)。

但它有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

他們可以通過考慮預(yù)期的抵押貸款借款人Sam與她所接觸的(經(jīng)濟培訓(xùn)的)抵押貸款經(jīng)紀人(MB)之間的假設(shè)對話來看待他們。

山姆和誠實的經(jīng)紀人

MB：你知道我們不向你收取任何費用嗎?

山姆：太好了，但是你如何謀生 - 誰付出了你的時間和精力?

MB：我們貸款的貸款人向我們支付傭金。

山姆：所以這可能是出于我對貸款支付的利息?所以我間接地付錢給你?

是。

所以，我不能直接去銀行，通過切斷中間人(你)來要求降低利率?

你可以嘗試，但我省了銀行吸引和與潛在借款人打交道的一些費用。最終，銀行支付給我的費用可能比自己做的更便宜。所以他們可能不會為直接進場提供較低的利率。

如果我不得不向你支付預(yù)付費，而不是像皇家委員會提出的那樣從銀行獲得傭金，會發(fā)生什么?

情況很復(fù)雜。第一個問題：我會向所有使用我服務(wù)的客戶收取費用，還是僅向最終通過我獲得貸款的客戶收取費用?

目前只有通過您獲得貸款的客戶付款，對嗎?

這是正確的，所以為了保持簡單，我們假設(shè)只向成功的貸款申請人收取費用。讓我們做一些更簡化的假設(shè)。

好的。

假設(shè)五年內(nèi)所需的貸款為500,000澳元，每年僅支付利息，并在最后支付本金。銀行收取利率以支付其資金成本(包括其利潤和風(fēng)險邊際)以及與貸款相關(guān)的運營費用。

讓我猜一下：部分運營費用是向您支付的傭金，還是銀行承擔的費用，如果它自己完成了您的工作?

正確。假設(shè)我對此類貸款的傭金為0.1%，即每年500澳元或2,500澳元。這只是我的費用。如果貸方直接與您打交道，可能會產(chǎn)生額外(比如說)2,500澳元的費用，這需要納入收取的利率。

因此，如果我按照皇家委員會的建議向您支付費用，我可以向您支付2,500澳元，您可以與貸方協(xié)商向我收取較低的利率(在您的示例中為0.1%)，因為我已經(jīng)通過了您而不是直接接近他們?

正確!

但那是2,500澳元!這是值得的，因為我會節(jié)省那么多錢，對我來說更好，因為你會先把我的利益放在首位，而不是貸方和你自己的傭金。但我需要在房子的押金之上找到那么多。

這很容易處理。您將以502,500澳元的價格購買貸款，其中2,500澳元將用于支付我的費用，因此您需要先支付額外的費用。而較低的利率意味著你會收回它。您的利息總額將與之前借入500,000澳元的情況相同。

好的，為什么它對我來說會更好?

首先，我明確地為你而不是為銀行工作(特別是考慮到Hayne的其他建議，以防止銀行給我“軟傭金”，如家具，支付“貨架空間”，獎金，海外旅行等等)。您可以根據(jù)我是否交付價值來決定是否聘用我。其次，如果我的費用與貸款規(guī)模無關(guān)(經(jīng)紀人競爭可能會導(dǎo)致這種結(jié)果)，我就沒有動力讓你進行超出你需要的借款。

好吧，但是那些不那么嚴謹?shù)慕?jīng)紀人偽造申請數(shù)據(jù)以獲得客戶貸款批準的問題呢?

我認為這不會改變，因為經(jīng)紀人的收入仍然主要取決于所寫貸款的數(shù)量。這就是關(guān)于客戶最大利益義務(wù)的其他建議以及對從經(jīng)紀人外包到經(jīng)紀人的銀行風(fēng)險的更嚴格審查的地方。