一個開發(fā)項目的失敗導(dǎo)致杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司減少了約5.43億元的凈利潤

近日，濱江集團(tuán)發(fā)布了2018年度業(yè)績快報，報告期內(nèi)，歸屬于母公司所有者的凈利潤為122157.99萬元， 較上年同期下降 28.62%。據(jù)公告稱，凈利潤之所以大幅下滑，主要系對安遠(yuǎn)控股的應(yīng)收款單項計提資產(chǎn)減 值準(zhǔn)備及本年度有息負(fù)債的增加帶來財務(wù)費用的較大增長所致。

2016年，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股等公司合作投資開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目，但由于該項目未能推進(jìn)，2018年4月濱江集團(tuán)決定退出該項目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還本金總額為 11.6 億元的融資款。 因為安遠(yuǎn)控股未能提供令濱江集團(tuán)滿意的還款計劃，后者將前者告上了法庭。

根據(jù)濱江集團(tuán)近日發(fā)布的計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告，應(yīng)收安遠(yuǎn)控股款項存在無法全額收回的風(fēng)險，同時計提72384.10萬元的壞賬準(zhǔn)備。

對于該項目投資失利的原因，濱江集團(tuán)在回復(fù)《華夏時報》記者采訪時表示，2016年，公司與安遠(yuǎn)控股達(dá)成合作意向，雙方擬以項目公司為主體合作開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目，后因向深圳市相關(guān)主管部門申報城市更新計劃實施上的不確定性，深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目未能推進(jìn)，公司決定退出該項目合作。

凈利潤下滑28.62%

根據(jù)濱江集團(tuán)發(fā)布的業(yè)績快報，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入 2105084.12 萬元，較上年同期增長 52.83%，實現(xiàn)營業(yè)利潤 415313.03 萬元，較上年同期增長 41.03%。

業(yè)績的增長主要得益于濱江集團(tuán)在杭州的幾個項目確認(rèn)收入，武林壹號部分樓宇、華家池住宅及商業(yè)部分、東方星城住宅、 平湖萬家花城部分住宅、錦繡之城住宅及湘湖壹號等項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，此外還包括實現(xiàn)了上述項目管理費收入。

不過，2018年濱江集團(tuán)歸屬于母公司所有者的凈利潤卻大幅下滑，為 122157.99 萬元， 較上年同期下降 28.62% 。這主要原因是對安遠(yuǎn)控股的應(yīng)收款單項計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

2016年11月28日，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股、濱安公司、深圳新潤先科有限公司簽訂《關(guān)于深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目之投資合作框架協(xié)議》，除項目土地使用權(quán)證的辦理、項目更新改造開發(fā)手續(xù)的辦理、項目開發(fā)主體及開發(fā)安排等事宜做出安排外，濱江集團(tuán)還以8.6億元人民幣收購《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托》項下信托受益權(quán)，并另行向安遠(yuǎn)控股提供一筆3億元人民幣的資金支持。

彼時，濱江集團(tuán)公告稱，該合作框架協(xié)議的簽訂有利于公司的品牌拓展，是公司向一線城市獲取土地儲備的有利探索。

不過一年多以后，深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目并沒有按照計劃推進(jìn)。2018年4月，濱江集團(tuán)對安遠(yuǎn)控股提起訴訟：請求解除與安遠(yuǎn)控股、深圳濱安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳新潤先科有限公司之間簽署的《關(guān)于深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目之合作協(xié)議書》;要求安遠(yuǎn)控股立即歸還融資款本金以及截止到2018 年 3 月 21 日 的未付融資、借款利息和公司為訴訟而支付的合理費用合計人民幣 130692.0167 萬元，并且計息。

2018年9月，浙江省高級人民法院給出裁決：解除上述合作協(xié)議書;安遠(yuǎn)控股承諾在 2019 年 3 月 21 日前向四川信托有限公司支 付《四川信托-天河3號單一資金信托之信托合同》項下信托貸款本金3 億元，以及相應(yīng)利息;安遠(yuǎn)控股承諾在 2019 年 3 月 21 日前向光大興隴信托有限責(zé) 任公司支付《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托之信托合同》項下借款本金 8.6億元，以及相應(yīng)利息。

如果安遠(yuǎn)控股未能兌現(xiàn)承諾，濱江集團(tuán)有權(quán)以折價、拍賣或變賣質(zhì)押股權(quán)方式處理南京安遠(yuǎn)醫(yī)藥投資集團(tuán)有限公司和陳俊謀持有的南京制藥廠有限公司 100%股權(quán)，也有權(quán)處理安遠(yuǎn)控股100%股權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)。

計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約7.24億元

盡管濱江集團(tuán)獲得安遠(yuǎn)控股的承諾，但面對這項失敗的投資，依然損失不小。

近日，濱江集團(tuán)發(fā)布了《關(guān)于單項計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告》，稱經(jīng)過認(rèn)真分析，應(yīng)收安遠(yuǎn)控股款項存在無法全額收回的風(fēng)險，經(jīng)對相關(guān)擔(dān)保物價值進(jìn)行測試， 并對預(yù)計可收回金額等資料進(jìn)行綜合判斷后，公司擬對其賬面原值為 116000.00萬元的其他應(yīng)收款單項計72384.10萬元的壞賬準(zhǔn)備， 擬計入的報告期間為2018年1月1日至2018年12月31日。

值得一提的是，此次計提的72384.10萬元資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額，減少了濱江集團(tuán)2018 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤54288.08萬元，相應(yīng)減少2018年度歸屬于上市公司股東所有者權(quán)益54288.08萬元。這占2018年濱江集團(tuán)歸母凈利潤的30%。

然而，2018年3月，在深交所針對此事問詢時，濱江集團(tuán)還稱公司享有安遠(yuǎn)控股約12.43億元資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)，基本可以涵蓋違約的債權(quán)和利息。據(jù)其稱，“安遠(yuǎn)控股的短期流動性較為緊張，不具備短期內(nèi)履行回購信托計劃及償還信托貸款的能力，不過，由于在擔(dān)保措施中，濱江集團(tuán)享有優(yōu)先權(quán)的三座水電站收益權(quán)和深圳、昆明兩處房地產(chǎn)，其價值保守估計約為12.43億元，上述優(yōu)先權(quán)基本可以涵蓋違約的債權(quán)和利息。”

記者了解到，為了不受資金掣肘，濱江集團(tuán)早已開始實行合作開發(fā)的戰(zhàn)略。在2017年新增的16宗地塊中，只有三宗權(quán)益比例為100%，其余均等于或低于51%。2019年新進(jìn)的兩宗土地中，一宗是與中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司聯(lián)合，一宗是與杭州西投置業(yè)有限公司聯(lián)合。然而，一個項目的失敗則會導(dǎo)致其大量的資產(chǎn)減值和整體凈利潤下滑，與安遠(yuǎn)控股合作的龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目便是前車之鑒。

此外，導(dǎo)致濱江集團(tuán)2018年度歸母凈利潤下滑的另一個重要原因是有息負(fù)債的增加帶來財務(wù)費用的較大增長。

根據(jù)濱江集團(tuán)2018年第三季度報告，前三季度財務(wù)費用高達(dá)4.57億元，比上年同期增加171.67%。截止到2018年9月30日，濱江集團(tuán)總負(fù)債約670億元，比一年前增加約231.16億元，負(fù)債率為79.5%。其中短期借款達(dá)12.6億元，比上年同期增加7.93億元。

對于財務(wù)費用的增加，濱江集團(tuán)回復(fù)稱，2018年前三季度，公司財務(wù)費用較上年同期增加較大，主要是公司積極推進(jìn)多渠道融資，采取了適度增加負(fù)債來為公司的持續(xù)、快速發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持，有息負(fù)債的穩(wěn)健提升相應(yīng)增加了財務(wù)費用。