今年商業(yè)地產(chǎn)的前景如何

盡管2013年的表現(xiàn)好于許多人的預(yù)期，但現(xiàn)在是時(shí)候問問市場在2014年會(huì)走向何方了。

目前，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一幅略顯疲態(tài)的穩(wěn)定但不引人注目的增長圖景。聯(lián)邦財(cái)政部預(yù)計(jì)失業(yè)率將升至6%，GDP增速將放緩至2.5%。

澳大利亞新政府在應(yīng)對國民收入下降的同時(shí)，面臨著重大考驗(yàn)。澳大利亞國民收入下降的原因包括澳元貶值、艱難的預(yù)算選擇以及從一度繁榮的采礦業(yè)轉(zhuǎn)型。

投資者興趣推動(dòng)活動(dòng)

在低利率時(shí)期，各種規(guī)模的投資者都在追逐更高的收益率，這在很大程度上解釋了2013年股市活動(dòng)反彈的原因。

大型超級(jí)基金和機(jī)構(gòu)在年初占據(jù)了主導(dǎo)地位，但在下半年，未上市信托和財(cái)團(tuán)開始加大購買力度。

這一趨勢似乎將持續(xù)到2014年，SMSF的私人投資者尤其將購買勢頭帶到了新的一年。

收益率下降

過去3年，商業(yè)地產(chǎn)的收益率一直在下降或保持穩(wěn)定，而官方利率則保持在幾十年來的低點(diǎn)。

這導(dǎo)致了大約9%的固定資本回報(bào)率，因?yàn)椤鏏MP capital在最近的更新中指出的——收益率每下降0.25%，就會(huì)轉(zhuǎn)化為大約4%的資本收益。

來源:AMP資本

工業(yè)意外

沒有多少分析師預(yù)測工業(yè)地產(chǎn)今年會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但盡管商業(yè)狀況一般，但該行業(yè)在2013年下半年實(shí)現(xiàn)了健康反彈。

盡管制造業(yè)運(yùn)氣不佳，但由于企業(yè)對運(yùn)輸成本的擔(dān)憂日益加劇，物流成為了新的寵兒。高力國際(Colliers International)估計(jì)，目前有40萬平方米的大型倉儲(chǔ)空間正在建設(shè)中，其中大部分是預(yù)先承諾的。

這為2014年更多的大型交易奠定了基礎(chǔ)，尤其是在連接鐵路、公路和港口的多式聯(lián)運(yùn)領(lǐng)域。值得一看的地方包括墨爾本的西南，悉尼的東溪和埃爾斯金公園，布里斯班的西南，迪雷克薩和哈澤爾米爾瓦。

德克斯、查特霍爾、古德曼和澳斯特拉斯特是最著名的機(jī)構(gòu)，墨爾本擁有大約三分之一的新開發(fā)項(xiàng)目。

預(yù)計(jì)租金增長將在2014年保持穩(wěn)定，收購的戰(zhàn)略質(zhì)量將日益受到關(guān)注。

辦公室越來越多地吸收

兩位數(shù)的空置率為今年敲響了警鐘，但多數(shù)分析師預(yù)計(jì)，最近增加的庫存將在未來12個(gè)月逐漸消化。

如圖所示，珀斯的空置率遠(yuǎn)低于長期平均水平，布里斯班高于長期平均水平，墨爾本和悉尼接近歷史正常水平。

和許多分析師一樣，德克斯預(yù)計(jì)，隨著商業(yè)信心的增強(qiáng)，2014年的租戶需求將會(huì)改善，布里斯班是最令人擔(dān)憂的城市。悉尼市場將密切關(guān)注Barangaroo大型礦址的預(yù)售情況。

零售士兵

盡管零售業(yè)在2013年很難保持增長勢頭，但未來一年可能會(huì)更加光明。

消費(fèi)者信心從2013年中期的低點(diǎn)回升，但零售商仍在應(yīng)對網(wǎng)上銷售和高租金帶來的壓力。仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle)預(yù)計(jì)，許多非必需消費(fèi)品零售商在啟動(dòng)擴(kuò)張計(jì)劃之前，都在等待消費(fèi)者支出復(fù)蘇的證據(jù)。

目前，零售商正集中精力充分利用年底和圣誕節(jié)期間的銷售時(shí)間，尋找機(jī)會(huì)提高利潤率，并投資于可能帶來收入增長的領(lǐng)域。