今年商業(yè)地產的前景如何

盡管2013年的表現好于許多人的預期，但現在是時候問問市場在2014年會走向何方了。

目前，中國經濟呈現出一幅略顯疲態(tài)的穩(wěn)定但不引人注目的增長圖景。聯(lián)邦財政部預計失業(yè)率將升至6%，GDP增速將放緩至2.5%。

澳大利亞新政府在應對國民收入下降的同時，面臨著重大考驗。澳大利亞國民收入下降的原因包括澳元貶值、艱難的預算選擇以及從一度繁榮的采礦業(yè)轉型。

投資者興趣推動活動

在低利率時期，各種規(guī)模的投資者都在追逐更高的收益率，這在很大程度上解釋了2013年股市活動反彈的原因。

大型超級基金和機構在年初占據了主導地位，但在下半年，未上市信托和財團開始加大購買力度。

這一趨勢似乎將持續(xù)到2014年，SMSF的私人投資者尤其將購買勢頭帶到了新的一年。

收益率下降

過去3年，商業(yè)地產的收益率一直在下降或保持穩(wěn)定，而官方利率則保持在幾十年來的低點。

這導致了大約9%的固定資本回報率，因為——正如AMP capital在最近的更新中指出的——收益率每下降0.25%，就會轉化為大約4%的資本收益。

來源:AMP資本

工業(yè)意外

沒有多少分析師預測工業(yè)地產今年會表現強勁，但盡管商業(yè)狀況一般，但該行業(yè)在2013年下半年實現了健康反彈。

盡管制造業(yè)運氣不佳，但由于企業(yè)對運輸成本的擔憂日益加劇，物流成為了新的寵兒。高力國際(Colliers International)估計，目前有40萬平方米的大型倉儲空間正在建設中，其中大部分是預先承諾的。

這為2014年更多的大型交易奠定了基礎，尤其是在連接鐵路、公路和港口的多式聯(lián)運領域。值得一看的地方包括墨爾本的西南，悉尼的東溪和埃爾斯金公園，布里斯班的西南，迪雷克薩和哈澤爾米爾瓦。

德克斯、查特霍爾、古德曼和澳斯特拉斯特是最著名的機構，墨爾本擁有大約三分之一的新開發(fā)項目。

預計租金增長將在2014年保持穩(wěn)定，收購的戰(zhàn)略質量將日益受到關注。

辦公室越來越多地吸收

兩位數的空置率為今年敲響了警鐘，但多數分析師預計，最近增加的庫存將在未來12個月逐漸消化。

如圖所示，珀斯的空置率遠低于長期平均水平，布里斯班高于長期平均水平，墨爾本和悉尼接近歷史正常水平。

和許多分析師一樣，德克斯預計，隨著商業(yè)信心的增強，2014年的租戶需求將會改善，布里斯班是最令人擔憂的城市。悉尼市場將密切關注Barangaroo大型礦址的預售情況。

零售士兵

盡管零售業(yè)在2013年很難保持增長勢頭，但未來一年可能會更加光明。

消費者信心從2013年中期的低點回升，但零售商仍在應對網上銷售和高租金帶來的壓力。仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle)預計，許多非必需消費品零售商在啟動擴張計劃之前，都在等待消費者支出復蘇的證據。

目前，零售商正集中精力充分利用年底和圣誕節(jié)期間的銷售時間，尋找機會提高利潤率，并投資于可能帶來收入增長的領域。