AFL球場交易可能引發(fā)先建后租的趨勢

它與澳式足球聯(lián)盟在墨爾本奇跡體育場旁邊的一塊土地上達(dá)成了一筆房地產(chǎn)交易，這才真正激發(fā)了公眾對該國建筑出租行業(yè)前景的想象。

本周公布的這筆交易意味著足球迷們可能很快就會(huì)住在球場的門口了，因?yàn)殚_發(fā)商Grocon以6700萬美元的價(jià)格買下了球場旁邊的場地。

該公司由墨爾本地產(chǎn)大亨丹尼爾?格羅洛(Daniel Grollo)領(lǐng)導(dǎo)，已悄然成為新的地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍者。該公司在全國各地購買了地塊，用于建造公寓樓，以便出租而不是出售。

在贏得了新加坡主權(quán)財(cái)富基金在該地區(qū)的支持后，該公司在墨爾本和悉尼分別擁有兩處地產(chǎn)。但目前該公司的計(jì)劃仍處于保密狀態(tài)。

AFL的交易只是正在興建的新型大樓浪潮的一個(gè)標(biāo)志，這些項(xiàng)目現(xiàn)在被列為少數(shù)幾個(gè)沒有被危機(jī)破壞的房地產(chǎn)區(qū)域之一。

幾年來，開發(fā)商一直在討論“先建后租”的概念，但他們經(jīng)常被對投資和稅收結(jié)構(gòu)的抱怨所困擾。現(xiàn)在，許多公司只是繼續(xù)這樣做，Mirvac成為進(jìn)入該領(lǐng)域的上市公司的先鋒。

Mirvac負(fù)責(zé)build to rent的總經(jīng)理亞當(dāng)·赫斯特說:“雖然推動(dòng)建筑租賃需求的基本因素沒有改變，但新冠病毒造成的不確定性可能會(huì)使建筑租賃成為一個(gè)越來越有吸引力的選擇。”

該公司已經(jīng)在悉尼動(dòng)工，墨爾本也將緊隨其后，其目標(biāo)是將公寓數(shù)量增加到5000套，該公司稱，這些公寓提供長期租賃，使其類似于所有權(quán)。

赫斯特說:“今年9月開業(yè)時(shí)，Mirvac的第一個(gè)項(xiàng)目——悉尼奧林匹克公園的Indigo麗芙，將為居民提供租賃的靈活性，以及住房所有權(quán)傳統(tǒng)上的確定性和安全性。”這些項(xiàng)目也符合官方對“準(zhǔn)備就緒”的工作的需求，這些工作在數(shù)年內(nèi)不會(huì)因?yàn)樵噲D獲得融資而被擱置。

赫斯特說:“在澳大利亞希望通過建筑來復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，建筑租賃項(xiàng)目將加速我們的復(fù)蘇，因?yàn)樗鼈儾恍枰A(yù)售，因此真正做好了準(zhǔn)備?！?/p>

但他仍希望，稅收和監(jiān)管將變得更加有利于該行業(yè)。

他表示:“盡管各級政府已經(jīng)承認(rèn)了這一點(diǎn)，但如果房地產(chǎn)業(yè)要充分發(fā)揮潛力，成為澳大利亞真正的第三大住房選擇，我們將需要有意義的政策變革?！?/p>

包括全球地產(chǎn)開發(fā)商Lendlease在內(nèi)的一些開發(fā)商在海外表現(xiàn)得更為活躍，它們?nèi)哉J(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨障礙。

艾舍爾斯特的合伙人安東·哈里斯說，盡管出現(xiàn)了，人們對BTR的胃口仍然很大。

他說:“正在開發(fā)的‘建筑-租賃’項(xiàng)目沒有顯示出放緩的跡象，仍在按照爆發(fā)前的時(shí)間表進(jìn)行……我們的一些客戶的項(xiàng)目近期已簽訂租約，將很快投入運(yùn)營?！?/p>

這場大流行似乎讓更多開發(fā)商注意到了它。哈里斯表示:“隨著公寓預(yù)售變得困難，可能會(huì)導(dǎo)致投資轉(zhuǎn)向建設(shè)-出租?！庇捎跐撛谫彿空邔ψ夥扛信d趣，需求方面也可能出現(xiàn)變化。

墨爾本的CBD。

他說:“對經(jīng)濟(jì)普遍缺乏信心可能導(dǎo)致潛在房主在低利率環(huán)境下選擇租房?！?/p>

但這位律師事務(wù)所合伙人也指出了該行業(yè)目前存在的監(jiān)管障礙，這些障礙可能會(huì)影響該地區(qū)在主要城市的增長。

哈里斯表示:“墨爾本和悉尼更大的租金需求和人口增長是否會(huì)激發(fā)投資者的興趣，這也是一個(gè)有趣的問題。但如果沒有結(jié)構(gòu)性改革來支持投資，將會(huì)繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，尤其是對外國投資者?！?/p>

這個(gè)地區(qū)的發(fā)展對澳大利亞人傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)來說是一個(gè)真正的改變。這個(gè)行業(yè)的主要投資者是那些利用負(fù)扣稅和退休金制度的父母。他們把短期租金租給那些通常會(huì)去別處購買的人。

一些人對此持懷疑態(tài)度。豪華公寓大亨蒂姆·格納(Tim Gurner)最近警告說，吸引大公司進(jìn)入該地區(qū)可能會(huì)傷害較小的投資者。但包括美國黑石集團(tuán)(Blackstone)和灰星集團(tuán)(Greystar)在內(nèi)的主要企業(yè)的影響還有待檢驗(yàn)，因?yàn)楸M管它們的初始選址已經(jīng)選定，但它們的項(xiàng)目尚未啟動(dòng)。此外，各大城市正在開發(fā)的產(chǎn)品種類繁多，難以一概而論。

加拿大牛津地產(chǎn)集團(tuán)(Oxford Properties Group)正在悉尼中央商務(wù)區(qū)(central business district)進(jìn)行首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)劃在新悉尼地鐵皮特街車站(Sydney Metro Pitt Street station)上方建造一棟39層的豪華住宅樓，可出租。

在更能負(fù)擔(dān)得起的方面，新南威爾士州政府正在推進(jìn)Redfern內(nèi)城的社區(qū)+建筑-出租項(xiàng)目計(jì)劃，該計(jì)劃將在下周提交悉尼議會(huì)審議。根據(jù)長期租約，私營機(jī)構(gòu)將為最高可達(dá)16層的建筑提供資金、設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理。自2019年初以來，已有三名開發(fā)商入圍。但其他項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行中。鎮(zhèn)上的大佬們都支持他們。

摩根士丹利分析師Lauren Berry和Simon Chan參觀了Mirvac在悉尼奧林匹克公園的350個(gè)單元項(xiàng)目。他們離開的時(shí)候，那里的公寓和設(shè)施給他們留下了深刻印象，但有點(diǎn)擔(dān)心它是否能堆起來。