對(duì)于亞洲及澳洲其他國(guó)家的超高凈值人士來說 澳大利亞被認(rèn)為是首選移居地

英國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(KnightFrank)3月初發(fā)布的《2019年財(cái)富報(bào)告》顯示，2018年全球資產(chǎn)超過10億美元的富豪人數(shù)已有2229人，相比2013年增長(zhǎng)了55%，其中來自亞洲地區(qū)的富豪在這五年中激增117%，達(dá)787人。

萊坊亞太區(qū)研究部主管霍爾特(NicholasHolt)在報(bào)告中指出，房地產(chǎn)投資是超高凈值人士(個(gè)人資產(chǎn)3000萬美元以上)投資組合中不可或缺的一環(huán)。全球平均而言，超高凈值人群21%的資產(chǎn)都在樓市，其中亞洲的富豪尤其喜歡買房。除了本國(guó)之外，他們?cè)诤Ｍ庾顭嶂缘闹脴I(yè)目的地國(guó)之一便是澳大利亞。

澳大利亞目前是全球第四大熱門移民國(guó)家，萊坊的調(diào)研表明，對(duì)于亞洲及澳洲其他國(guó)家的超高凈值人士來說，澳大利亞被認(rèn)為是首選移居地。

萊坊澳大利亞住宅地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)艾琳·范?圖伊(Erin van Tuil)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說：“綜合生活方式、財(cái)富與投資前景，悉尼在萊坊2019年城市財(cái)富指數(shù)上排名第8位，深受全球超高凈值人士的歡迎。悉尼不僅是一個(gè)穩(wěn)定可靠的投資地，也是一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、安全宜居，且高度重視教育的城市。”

此外，隨著滑雪運(yùn)動(dòng)在亞洲地區(qū)日漸流行，阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪屋也成了不少富裕人士新目標(biāo)。

悉尼豪宅逆市上揚(yáng)

在過去50多年里，根據(jù)國(guó)際清算銀行的統(tǒng)計(jì)，澳大利亞房地產(chǎn)都是全球投資回報(bào)最佳的資產(chǎn)之一，平均價(jià)格上漲了60多倍，并且一直處于上漲周期，沒有出現(xiàn)過連續(xù)三年的下跌。

但自2018年以來，情況發(fā)生了明顯的變化。根據(jù)不同機(jī)構(gòu)的估算，去年澳大利亞房產(chǎn)均價(jià)下跌約了5%~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。

不過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)氐暮勒袌?chǎng)并未受到普通住宅市場(chǎng)低迷的拖累。

據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)咨詢公司Ponton Valuations公布的數(shù)據(jù)，截至2018年12月，悉尼已有100套以上的房產(chǎn)成交價(jià)超過了1000萬澳元，創(chuàng)下了歷史新高，同比2017年增加了20%。

2008年金融危機(jī)之后，澳大利亞豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)一直相對(duì)穩(wěn)定，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)增幅不如普通樓盤，但遇到下跌時(shí)，卻更為保值。個(gè)中原因，或許是對(duì)于普通住宅市場(chǎng)來說，其價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)力主要來自供需關(guān)系，而對(duì)豪宅而言，則是其稀缺性與唯一性。

艾琳對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，盡管澳大利亞樓市目前低迷，但豪宅市場(chǎng)將保持繼續(xù)增長(zhǎng)，2018年悉尼豪宅市場(chǎng)上漲了3%，預(yù)計(jì)未來一年還會(huì)增長(zhǎng)2%。當(dāng)?shù)睾勒?xiàng)目供應(yīng)短缺，加上未來5年高凈值人數(shù)將以19%的速度增加，這會(huì)推動(dòng)豪宅需求量進(jìn)一步上升。她認(rèn)為，只要是地段好、質(zhì)量高的高端住宅，不會(huì)缺少買家。

霍爾特在報(bào)告中也提到：“我們注意到最近幾年，超高凈值人士越來越希望增加物業(yè)在其投資組合中的份額，這個(gè)趨勢(shì)在全球富豪持有的物業(yè)數(shù)量中便能看出，他們最新?lián)碛械奈飿I(yè)數(shù)量平均已從2.9增至3.6個(gè)。”

報(bào)告認(rèn)為，盡管全球經(jīng)濟(jì)總體仍處于上升期，但增速已然下滑，同時(shí)以債務(wù)、利率和通貨膨脹等形式累積的風(fēng)險(xiǎn)正越來越大，在這個(gè)充滿不確定的時(shí)期，超高凈值人士更傾向于投資保值、稀缺的實(shí)物資產(chǎn)，以保證資金的安全。

艾琳稱，根據(jù)萊坊的研究報(bào)告，澳大利亞是全球超高凈值人士第四大移民目的地，而在來自亞洲和大洋洲的超高凈人群排在第一，“悉尼豪宅的海外買家主要來自中國(guó)、新加坡和馬來西亞。”她說。

中國(guó)富豪買房最爽快

多年來，澳大利亞一直是中國(guó)高凈值人移居海外的主要目的地國(guó)家之一。

據(jù)專為全球高凈值人士提供身份規(guī)劃咨詢的恒理環(huán)球顧問事務(wù)所(Henley & Partners) 倫敦總部為第一財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)，需要在澳大利亞投資500萬澳元的 “重大投資移民”(SIV)類別簽證發(fā)放數(shù)量自2014年開放以來，增速驚人。2014~2015年度獲批的人數(shù)為879人，到2017~2018年發(fā)放量已上升到了2022人。恒理表示，無論申請(qǐng)人還是獲批人，都以中國(guó)人為主。

佳士得國(guó)際房地產(chǎn)(Christie's international real estate)悉尼經(jīng)紀(jì)人雅各布斯(Ken Jacobs)是當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)的專家和多年的銷售冠軍，此前許家印在悉尼購(gòu)買過一套3900萬澳元的房產(chǎn)就是經(jīng)由他手。

雅各布斯在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，自己在2015年、2016年分別經(jīng)手成交過一套7000萬澳元和6100萬澳元的房產(chǎn)，買家都是中國(guó)客戶。

他說：“我很樂于為中國(guó)買家服務(wù)，他們只要看中了房子，出手會(huì)很果斷。此前有一套高端豪宅，先是中國(guó)買家的家庭成員與助理過來看房，過了幾天買家親自來看房，當(dāng)天我們就簽了合同，第二天買家就打了預(yù)付款。”

對(duì)于悉尼的豪宅市場(chǎng)走勢(shì)，雅各布斯稱：“盡管最近一兩年買家略有減少，但市場(chǎng)價(jià)格一直保持穩(wěn)定。”他表示，2018年成交了一套位于悉尼東郊豪宅區(qū)Point Piper的Fairwater Estate，成交額高達(dá)1億澳元;2019年1月，又成交了一套墨爾本的頂層公寓，金額為3000萬澳元，“這兩樁交易顯示超級(jí)富翁繼續(xù)看好澳大利亞的豪宅地產(chǎn)”。

他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，大部分買家看好的悉尼豪宅都為瀕海且鄰近悉尼大橋或悉尼歌劇院，正是這些特色地標(biāo)給周邊豪宅賦予了獨(dú)一無二的稀缺性，同時(shí)保證了房產(chǎn)價(jià)值。

他還補(bǔ)充道，除了中國(guó)買家，也有不少歐洲、美國(guó)的富豪對(duì)當(dāng)?shù)氐暮勒信d趣，澳大利亞的生活方式、教育水平和自然環(huán)境對(duì)全球投資者而言都別具吸引力。

海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣(Carrie Law)女士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，澳大利亞房地產(chǎn)的海外買家中約有22%來自中國(guó)，盡管2018年中國(guó)買家對(duì)澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國(guó)買家進(jìn)行海外房產(chǎn)投資最熱門的國(guó)家之一，尤其在2018年第四季度，中國(guó)買家的詢盤量已開始明顯回升。另一方面，當(dāng)前人民幣對(duì)澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對(duì)于中國(guó)投資者而言，這相當(dāng)于減少了6%的購(gòu)房成本。

瑞士度假屋成新歡

在萊坊去年底發(fā)布《2019年全球超級(jí)豪宅市場(chǎng)報(bào)告》中提到，歐洲阿爾卑斯山地區(qū)的度假區(qū)正逐漸成為超高凈值人士的新歡。報(bào)告稱，位于郊區(qū)的度假屋居住面積往往很大，同時(shí)還配有大片土地。一套豪華度假屋擁有1400平米的居住面積和200英畝土地并不罕見。如果離城市較近，土地面積會(huì)小一些，但一般也有3~4英畝。

報(bào)告還提到，阿爾卑斯山的度假屋并非只有冬季才會(huì)受到歡迎，夏季時(shí)當(dāng)?shù)亟?jīng)常舉辦各種音樂、美食和葡萄酒節(jié)，客流量也在增加。

負(fù)責(zé)瑞士安德馬特地區(qū)(Andermatt)旅游開發(fā)的Swiss Alps公司CEO西蒙(Franz-Xaver Simmen)對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示：“我們明顯感受到中國(guó)游客對(duì)我們的興趣在增加。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年在安德馬特地區(qū)過夜的游客中，來自中國(guó)的游客人數(shù)排名第二，僅次于來自瑞士國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的游客。

瑞士懷特斯房地產(chǎn)中介公司(Whiters Corporation Ltd)業(yè)務(wù)經(jīng)理朱威特(Whiters Chau)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，瑞士是一個(gè)風(fēng)景秀麗、金融安全，且投資可靠的國(guó)家。沒有瑞士長(zhǎng)期居留權(quán)的外籍人士不能在瑞士購(gòu)買普通住宅，但度假屋及酒店等類型除外。

朱威特表示，滑雪度假屋集中在安德馬特地區(qū)，而湖畔度假屋則主要位于因特拉肯(Interlaken)附近。

他說道：“我目前在居外網(wǎng)上掛牌了22處瑞士房源，價(jià)格約在100萬瑞郎到1270萬瑞郎之間。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上度假屋的平均價(jià)格約在150萬瑞郎左右。”

羅雪欣表示，雖然居外網(wǎng)上有一些瑞士房源，但中國(guó)買家瑞士房產(chǎn)的詢盤量一直很少。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)人海外旅游往往會(huì)帶動(dòng)在目的地的購(gòu)房。隨著中國(guó)人到歐洲度假旅游越來越普遍，瑞士及法國(guó)的滑雪度假房產(chǎn)會(huì)逐漸進(jìn)入中國(guó)買家的視野，就像現(xiàn)在日本北海道的情況那樣。