第三季度顯示紐約房地產(chǎn)退出第二季度低迷

房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)來自2020年第三季度，其結果令人鼓舞。市場，政治和公共衛(wèi)生方面仍然存在很大的不確定性，但房地產(chǎn)行業(yè)正在從第二季度的深度回升。我與我的合伙人執(zhí)行副總裁維克多·索齊奧(Victor Sozio)坐在一起，討論了當前形勢以及第四季度及以后的前景。

當前展望

目前的交易量，美元交易量和上限利率看起來與2009年和2010年非常相似。上限利率通常表示存在更多風險。如果利率上升，那么與您可以從中獲得的潛在收入相比，該財產(chǎn)的價值就會降低。雖然這聽起來不錯，但也表明房地產(chǎn)并不是一項確定的投資。

但是，現(xiàn)在得出結論的困難在于，交易的樣本量很小，因為自Covid-19大流行以來，市場上登記的交易較少。甚至在Covid之前，由于《住房穩(wěn)定和租戶保護法》的出現(xiàn)，2019年投資銷售就出現(xiàn)了下降，該法案使受租金管制的業(yè)主無法籌集資金來管理和改善房地產(chǎn)，從而導致潛在買家和投資者的活動急劇減少。

盡管樣本量很大，但市場上仍存在一些艱難的跡象。一個這樣的標志是，盡管布魯克林和皇后區(qū)的表現(xiàn)要好于曼哈頓，但目前市價單元的空置率很高，部分原因是外城區(qū)居民似乎更愿意留下來。布魯克林和皇后區(qū)也不像曼哈頓那樣高度依賴辦公和商業(yè)市場。

“不確定性會導致其自身的不活動周期，” Sozio說。“這使得定價發(fā)現(xiàn)難以衡量，因為有這么多人等待澄清，導致許多投資者進一步等待。但是，這種情況已經(jīng)開始改變，我們不僅看到更多的銷售，而且還有更多的交易開始。低利率不會造成傷害。”

盡管如此，不確定性帶來了更為保守的融資。盡管貸方愿意接受交易并變得更加活躍，但他們對承銷的要求更為嚴格，并希望對房地產(chǎn)和商業(yè)計劃進行更全面的研究。

“我們現(xiàn)在有許多銀行正在考慮'Covid托管'。六個月至十二個月的本金和利息儲備已經(jīng)變得相對司??空見慣。” “幫助租金管制的建筑物的一個亮點是，負擔得起的單位的租金收取率高于預期。這是值得關注的資產(chǎn)類別。”

第四季度及以后的期望

盡管投資銷售活動有所好轉，但投資者和所有者不應該期望看到回到2015年的水平。數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)增長和穩(wěn)定將導致2021年交易額在300億至400億美元之間。

2011年，隨著紐約市開始從2008年全球金融危機中恢復過來，該市的銷售額約為170億至180億美元。2012年，這一數(shù)字攀升至約300億美元。我們有望實現(xiàn)類似的復蘇，從而進一步實現(xiàn)長期增長。

市場還可以預期，由于目前的歷史低利率，將出現(xiàn)大量的資本重組。對于沒有充分利用杠桿的所有者，現(xiàn)金提取可以促進銷售活動