利用折舊作為多戶投資稅收優(yōu)惠

商業(yè)多戶家庭投資的主要好處之一是，根據(jù)IRS的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人和投資者有權(quán)每年“貶值”其資產(chǎn)的價(jià)值，這減少了財(cái)產(chǎn)的應(yīng)稅收入和相關(guān)的應(yīng)納稅額。因此，財(cái)產(chǎn)所有者有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來(lái)使每年的折舊額最大化，而他們采取的一種方式是通過(guò)稱為成本分離的策略。

要了解它是什么以及它是如何工作的，首先必須從折舊本身的核心概念入手。

什么是折舊?

多戶財(cái)產(chǎn)是一種有形資產(chǎn)，這意味著其狀況會(huì)隨著時(shí)間推移而降低。空氣處理機(jī)組破損，廚房陳舊，屋頂腐蝕。這些事物中的每一個(gè)(以及許多其他事物)都代表著房產(chǎn)價(jià)值的下降，因?yàn)殡S著時(shí)間的流逝，修理這些物品會(huì)產(chǎn)生一定的成本。用于解決此問(wèn)題的會(huì)計(jì)概念稱為折舊。

為了解決財(cái)產(chǎn)的實(shí)際惡化問(wèn)題，美國(guó)國(guó)稅局(IRS)規(guī)則允許多戶家庭的所有者每年花費(fèi)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一部分。該費(fèi)用在物業(yè)的損益表中顯示為行項(xiàng)目，可減少應(yīng)稅收入。折舊作為非現(xiàn)金費(fèi)用，會(huì)減少物業(yè)的應(yīng)稅收入，但不會(huì)減少可分配的現(xiàn)金。

例如，假設(shè)物業(yè)A的收入為$ 250,000，支出為$ 100,000，其中不包括任何折舊。產(chǎn)生的凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)為$ 150,000。接下來(lái)，假設(shè)物業(yè)B的收入為$ 250,000，支出為$ 125,000，其中包括$ 25,000的折舊。所得的NOI為$ 125,000。如果我們假設(shè)稅率為25%，則折舊可在一年內(nèi)節(jié)省6,250美元的稅款。想象一下，在多年的投資控股期內(nèi)，情況變得更加復(fù)雜。

如何計(jì)算允許的折舊?

每年可以計(jì)提的折舊金額受IRS規(guī)則的約束，該規(guī)則規(guī)定，如果業(yè)主選擇完全扣除商業(yè)權(quán)益，則其所有者可以在30年內(nèi)折舊其多戶資產(chǎn)的價(jià)值，而如果他們選擇遵守，則可以折舊27.5年通過(guò)限制利息扣除。因此，如果財(cái)產(chǎn)價(jià)值為100萬(wàn)美元，則所有者每年可以收取33,333美元(100萬(wàn)美元/ 30年)或36,363美元(100萬(wàn)美元/ 27.5年)的折舊。

同樣，由于折舊減少了物業(yè)的應(yīng)納稅額，因此業(yè)主受到了極大的激勵(lì)以使每年的收入最大化。這就是成本隔離發(fā)揮作用的地方。

什么是成本分?jǐn)?

要了解成本隔離研究的工作原理，請(qǐng)考慮價(jià)值100萬(wàn)美元的同一物業(yè)。當(dāng)外部專家通過(guò)審查該屬性以確定哪些資產(chǎn)可以折舊以及何時(shí)進(jìn)行研究時(shí)，他們可以將屬性值劃分為多個(gè)存儲(chǔ)段：

•個(gè)人財(cái)產(chǎn)(1)：100,000美元，折舊期限為5年，每年提供20,000美元的折舊費(fèi)用。

•個(gè)人財(cái)產(chǎn)(2)：150,000美元，折舊期限為7年，每年提供21,428美元的折舊費(fèi)用。

•土地改良：200,000美元，折舊期限為15年，每年提供13,333美元的折舊費(fèi)用。

使用成本分離策略，所有者可以將其允許的折舊從大約$ 35,000增加到$ 55,000。這樣可以在多年的投資期內(nèi)節(jié)省大量稅款。

應(yīng)當(dāng)注意，以上僅是出于教