最近的新聞報道突顯了即使擁有一個知名且成功的開發(fā)商業(yè)主也可能會合資

最近的新聞報道突顯了即使擁有一個知名且成功的開發(fā)商，業(yè)主也可能會合資。

在典型的合資企業(yè)中，業(yè)主和開發(fā)商會合作創(chuàng)建一家有限責任公司來開發(fā)項目。財產(chǎn)所有人向合資公司出資。開發(fā)人員會貢獻自己的專業(yè)知識，甚至可能會花一些錢。開發(fā)商走出去，為該項目找到抵押貸款，然后合資企業(yè)將其所有財產(chǎn)(包括土地在內(nèi)的整個項目)作為抵押。由于開發(fā)人員無需支付任何購置成本，因此更容易找到融資。對于開發(fā)人員來說，項目的財務狀況可能看起來更好。

如果項目進展順利，那么業(yè)主可能比直接出售土地所賺的錢更多。但是，如果項目進展不順利，貸方通常會取消抵押品贖回權(quán)，而合資企業(yè)將失去其所擁有的一切，包括該項目。這意味著業(yè)主將不再擁有自己的土地(因為業(yè)主將它移交給合資公司)，沒有在出售其銀行任何錢，在一家合資企業(yè)，只是失去了一切毫無價值的興趣結(jié)束它的資產(chǎn)。這不是一個很好的結(jié)果。

據(jù)媒體報道，大理石學院教堂顯然與紐約市著名開發(fā)商Ziel Feldman達成了這樣的交易，該公司多年來非常成功，多年來一直非常成功。ZielFeldman的項目最近遭受了一些壓力。

教堂在其禮拜堂旁擁有財產(chǎn)，并希望看到其發(fā)展。教會沒有出售它或?qū)⑵涑鲎饨o地面，而是與費爾德曼(Feldman)建立了合資企業(yè)。該合資企業(yè)直接或間接從一家名為Vanbarton Group的私人貸方借來的。該項目陷入困境。媒體報道稱，范巴頓正準備進行止贖拍賣，這將消滅合資企業(yè)對該項目的全部利益，包括教堂對該項目的利益。在撰寫本文時，尚不清楚那筆交易是否真的發(fā)生了，但是整個圖片顯示了合資企業(yè)可能會出錯。

對于不從事房地產(chǎn)業(yè)務的公司-特別是教堂和其他擁有過多土地的非營利組織-合資企業(yè)可能非常誘人。但是，大理石大學教堂的故事提醒我們，合資企業(yè)可能會冒一些這類參與者不應該承擔的風險。

如果他們想?yún)⒓右粋€開發(fā)項目，他們有幾種通常比合資企業(yè)更好的選擇。

最簡單，最簡單的方法就是直接出售他們的土地。這帶來了出售太便宜或賣給無法關(guān)閉并提起訴訟的人的風險。但是一旦關(guān)閉，就完成了。

作為更復雜，問題更豐富的選擇，土地所有者可以與開發(fā)商達成長期地面租賃，該開發(fā)商找到了貨幣合作伙伴，并獲得了僅以開發(fā)商的租賃權(quán)益作為抵押的建筑貸款(而非抵押權(quán))。土地所有者作為房東的利益)，然后搭起建筑物。這種結(jié)構(gòu)迫使土地所有者在租賃期間可能會堅持下去，但是租金流的價值通常會遠遠超過開發(fā)商在直接出售中所支付的購買價格。如果出現(xiàn)問題，可能會提起訴訟，但土地所有者失去財產(chǎn)的風險應保持