低迷了大半年的樓市 伴隨著天氣的回暖正局部升溫

3月21日、22日，南京河西的2個(gè)樓盤公開搖號(hào)，共有7766人參加購(gòu)房搖號(hào)，中簽率分別約為6%和7.8%。

類似的買房場(chǎng)景，春節(jié)之后已在北京、杭州、成都等熱點(diǎn)城市上演，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了萬(wàn)人參與搖號(hào)的情形。

不僅是樓市，土地拍賣市場(chǎng)同樣在升溫。

春節(jié)以來(lái)，高溢價(jià)地塊成交數(shù)量增加勢(shì)頭明顯，溢價(jià)率封頂、創(chuàng)區(qū)域最高土地單價(jià)等不時(shí)閃現(xiàn)。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，樓市“小陽(yáng)春”有季節(jié)性因素，也有外部因素，比如部分城市首套房貸利率降低等?？傮w來(lái)看，今年以來(lái)的外部條件要明顯好于去年，特別是一、二線城市。

雖然樓市回暖正當(dāng)時(shí)，但調(diào)控政策面并沒有寬松，“房住不炒”的趨勢(shì)依舊沒變。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的大方向。

萬(wàn)人搖號(hào)

從樓市調(diào)控開始，搖號(hào)買房就成了樓市冷熱的一個(gè)標(biāo)志。

3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R領(lǐng)取銷許，分別加推186套房源和323套房源，銷售均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。雖然購(gòu)房門檻不低——首付八成、250萬(wàn)元和430萬(wàn)元的驗(yàn)資證明，但依舊難擋購(gòu)房人的熱情。短短2天，就吸引了近萬(wàn)人報(bào)名登記。經(jīng)過(guò)資格審核，2個(gè)樓盤最后參與搖號(hào)的分別有2391人、5375人，中簽率為5.4%和7.7%。

相比南京，杭州的樓市明顯更熱。一周內(nèi)兩次出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”樓盤。3月13日，華夏四季308套房源，共11377組意向客戶登記，中簽率低至2.7%。3月6日，中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城262套高層房源，共有17290組客戶報(bào)名登記，平均中簽率低至1.5%。杭州另外2個(gè)樓盤——天都城和京杭府雖然沒有“萬(wàn)人搖”，但中簽率同樣不高，分別為3%和7.98%。

去年相對(duì)冷清的北京樓市，在本月中旬透出了陣陣暖意。3月18日，位于海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時(shí)售完。葛洲壩紫郡蘭園開售17棟樓所有房源，當(dāng)天139平方米四居全部售罄。

再看西南重鎮(zhèn)成都。3月19日，成都房協(xié)公示了中德英倫世邦的公證搖號(hào)選房數(shù)據(jù)。根據(jù)公示結(jié)果，該樓盤604套房源開盤去化率達(dá)100%，一次性清盤。這在去年以來(lái)的成都樓市中不多見。

溢價(jià)率封頂

和樓市一樣，在經(jīng)歷去年流拍率創(chuàng)歷史新高、溢價(jià)率創(chuàng)歷史新低的低迷后，土地拍賣市場(chǎng)也迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

3月20日，在經(jīng)過(guò)153輪報(bào)價(jià)，佳兆業(yè)以6.3億元競(jìng)得杭州市閑林的未來(lái)科技城民豐片區(qū)06地塊，溢價(jià)率49.78%封頂，樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超閑林區(qū)域的宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

而杭州上一次溢價(jià)率封頂是7個(gè)月前。2018年8月14日，杭州世騰以14.5億元竟得西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘單元XH1808-R21-01地塊，溢價(jià)70%封頂。

土地市場(chǎng)回暖的不僅是杭州，北京、成都、廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)也是一片暖意。

3月12日，成都茶店子商住地塊吸引了30多家大型房企參與競(jìng)拍，最終被德商以17.17億元收入囊中，溢價(jià)率76.4%，樓面地價(jià)1.72萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了主城區(qū)的最高土地單價(jià)。3月19日，成都二度拍賣去年3月流拍的一宗58畝的商兼住用地，在地塊指標(biāo)及價(jià)格保持不變的情況下，被時(shí)代中國(guó)以1.23萬(wàn)元/平方米拿下，溢價(jià)率37%。

2月28日，廣州的一場(chǎng)土地拍賣吸引了14家房企參戰(zhàn)，共吸金115.7億元。其中，天河金融城的商住地，在49輪舉牌后，合景泰富以總價(jià)37億元+55%自持奪下，溢價(jià)率超45%。

2月25日，北京大興區(qū)瀛海地塊經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)拍，被中海地產(chǎn)以44.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率21.6%。位于大興區(qū)的黃村鎮(zhèn)三合莊村地塊，經(jīng)17輪競(jìng)拍，被金地地產(chǎn)以24.6億元拿下，溢價(jià)率17.7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，北京土地出讓收入達(dá)589.38億元，創(chuàng)下五年同期新高，位列全國(guó)各城市土地出讓榜首。

2月22日，蘇州拍賣城區(qū)的多宗宅地，總出讓面積約28.47萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為79.57億元。最終全部順利出讓，累計(jì)攬金97.44億元，地塊最高成交價(jià)格為40.7億元，最高成交樓面價(jià)為25813元/平方米，最高溢價(jià)率為42.78%，最高競(jìng)價(jià)輪次為77輪。

多地下調(diào)房貸利率

樓市的“小陽(yáng)春”無(wú)疑給今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開了個(gè)好頭，但其背后疊加著多重利好因素。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有波反彈行情，也就是大家常說(shuō)的“金三銀四”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京、南京、杭州等城市的這波樓市熱潮中，剛需和改善型需求占了主導(dǎo)，80%以上的成交是自住型需求，投資客占比較低。

相對(duì)去年，今年的金融環(huán)境稍微寬松，個(gè)人房貸利率有所下調(diào)，有的城市回歸基準(zhǔn)利率。2019年2月，全國(guó)首套房貸利率平均為5.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.149倍。天津多家銀行首套房利率從15%下降到5%。南京首套房利率普遍下降5-8%。杭州一些銀行首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)上浮10%，有的銀行首套最低僅上浮5%。“利率的下調(diào)，一定程度上加速了購(gòu)房者的入市。”一位銀行客戶經(jīng)理說(shuō)。

與此同時(shí)，在公積金使用方面，北京、河北、成都、長(zhǎng)沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調(diào)整了公積金提取政策，以滿足剛需的購(gòu)房需求。比如，海南，重啟了個(gè)人房貸“商轉(zhuǎn)公”;成都，公積金貸款取消“限成都戶籍”;北京，公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不論是各大銀行在個(gè)人房貸利率方面的下調(diào)，還是公積金政策方面的調(diào)整，都可以明顯的看出，這些政策多以滿足剛需和普通改善需求為主。

鑒于去年下半年以來(lái)信貸政策持續(xù)寬松，明顯利好銀行的資金充裕程度和流動(dòng)性，為房貸利率下調(diào)提供了先備條件。業(yè)內(nèi)人士分析，后續(xù)預(yù)計(jì)房貸利率可能還會(huì)繼續(xù)呈放松態(tài)勢(shì)。

“一城一策”穩(wěn)樓市

樓市、土拍市場(chǎng)的活躍，是否預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向的轉(zhuǎn)變呢?

接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策面并沒有實(shí)質(zhì)變化，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因此總體趨勢(shì)不會(huì)變。目前的樓市“小陽(yáng)春”只是局部的，還沒全面整體回暖。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，全國(guó)住房銷售面積再度負(fù)增長(zhǎng)，而上一次負(fù)增長(zhǎng)還是在2015年。從2019年以來(lái)的土地市場(chǎng)來(lái)看，成交面積同比延續(xù)下跌。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低。不過(guò)，一、二線城市仍是開發(fā)商布局的重要區(qū)域，尤其北京、上海等熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目一直是各家房企爭(zhēng)奪的對(duì)象，以致部分地塊溢價(jià)率明顯上升。

今年政府工作報(bào)告提出，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“穩(wěn)”將是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是具體目標(biāo)，“一城一策”則是具體調(diào)控路徑。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在“一城一策”的調(diào)控基調(diào)下，樓市下行相對(duì)嚴(yán)重、高庫(kù)存的部分城市會(huì)對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行放松，而樓市熱點(diǎn)城市最多是政策微調(diào)，松綁幾乎不可能。