華融置業(yè)有限責(zé)任公司陷入了騎虎難下的尷尬境地

日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了華融置業(yè)位于涿州高鐵站附近的華融現(xiàn)代城項(xiàng)目，其最后一次開盤是在2016年下半年，距今已過去兩年半的時(shí)間，那時(shí)的價(jià)格還在2萬(wàn)元/平米以上，2017年環(huán)京樓市一落千丈，涿州也未能幸免，華融現(xiàn)代城再難維持2萬(wàn)元/平米以上的價(jià)格，周邊的二手房早已降到1.5萬(wàn)元/平米以下。

突如其來的市場(chǎng)降溫讓華融置業(yè)措手不及，只能繼續(xù)維持比二手房高出數(shù)千元每平米的價(jià)格，但卻無(wú)人問津。記者近期了解到，在已交房的情況下，華融現(xiàn)代城將剩余未售房屋“封存”起來，暫時(shí)不對(duì)外銷售，涉及兩棟樓。

兩棟樓被“封存”

2016年-2017年，環(huán)京樓市熱度驟增，房?jī)r(jià)普遍上漲，與北京西南交界的涿州更是備受青睞。從涿州東站乘高鐵至北京西僅需要20多分鐘時(shí)間，高鐵站周邊因此而成為涿州樓市最為活躍的區(qū)域，吸引許多外地投資者，房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)。華融現(xiàn)代城便位于高鐵站附近。

2016年4月，華融現(xiàn)代城開盤時(shí)均價(jià)為8000元/平米，至2017年5月便漲到2.3萬(wàn)元/平米。

不過2017年上半年環(huán)京樓市的一波限購(gòu)潮讓涿州高鐵附近區(qū)域市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，跟隨環(huán)京樓市的腳步，這里的房?jī)r(jià)也幾乎“腰斬”。新房與二手房出現(xiàn)兩極分化的局面，開發(fā)商仍然維持新房2萬(wàn)元/平米以上的價(jià)格，二手房卻降到1.5萬(wàn)元/平米以下。

2018年上半年記者曾走訪過涿州高鐵站附近的項(xiàng)目，彼時(shí)新房市場(chǎng)可謂曲高和寡，即便便宜很多的二手房，成交也并不活躍。這種局面一直維持到2018年底。

今年以來情況略有好轉(zhuǎn)，涿州樓市有回暖跡象，但已很難回到2016年-2017年的鼎盛時(shí)期。目前華融現(xiàn)代城均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平米左右，仍有急于出手的業(yè)主將價(jià)格壓到1.1萬(wàn)元/平米。

這樣的情況讓華融現(xiàn)代城“騎虎難下”，記者了解到，其已將剩余未售部分“封存”起來，暫停對(duì)外銷售。主要包括10#樓和11#樓，這兩棟樓早在2016年底就已取得預(yù)售證，2018年9月交房，直到目前仍沒有對(duì)外銷售。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者來到華融現(xiàn)代城營(yíng)銷中心，其大門緊閉，屋內(nèi)僅有兩名工作人員，其表示項(xiàng)目還有兩棟樓沒有賣，至于何時(shí)開盤他們也不清楚。

涿州東站附近中介人員告訴記者，不僅是小區(qū)內(nèi)兩棟樓未售，華融現(xiàn)代城還有很多沿街商鋪也被“封存”起來，什么時(shí)候?qū)ν怃N售還是未知數(shù)。

主要整理京涿高鐵新城土地

華融現(xiàn)代城的開發(fā)商華融置業(yè)，是中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)華融”)旗下負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司。根據(jù)華融置業(yè)官網(wǎng)顯示，其主要結(jié)合中國(guó)華融不良資產(chǎn)管理主業(yè)，開拓以珠海為中心的珠三角地區(qū)、以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)以及京津冀、環(huán)渤海地區(qū)，目前有華融琴海灣、華融藍(lán)海洋、華融山水苑、中國(guó)華融大廈、中國(guó)華融現(xiàn)代廣場(chǎng)、華融現(xiàn)代城等系列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

事實(shí)上，華融現(xiàn)代城只是華融置業(yè)在涿州的一部分業(yè)務(wù)，其更重大的項(xiàng)目是京石客運(yùn)專線站場(chǎng)新區(qū)。

2010年，華融置業(yè)聯(lián)合萬(wàn)新控股集團(tuán)有限公司和涿州市國(guó)有資產(chǎn)管理有限公司共同出資組建華融萬(wàn)新涿州投資有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“華融萬(wàn)新涿州”)，華融萬(wàn)新涿州注冊(cè)資金1億元，其中華融置業(yè)出資5100萬(wàn)元，占公司注冊(cè)資本的51%，萬(wàn)新投資出資4000萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的40%，涿州市國(guó)有資產(chǎn)管理有限公司出資900萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的9%。

華融萬(wàn)新涿州負(fù)責(zé)京石客運(yùn)專線站場(chǎng)新區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“京涿高鐵新城”)的土地一級(jí)開發(fā)。該項(xiàng)目東銜京石客運(yùn)專線、西沿京港澳高速、南至規(guī)劃城市主干道北石路、北接城市主干道冠云東路，規(guī)劃用地面積5平方公里，華融現(xiàn)代城所用地塊便是該項(xiàng)目的一部分。

2014年12月22日，華融置業(yè)全資子公司榮華涿州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44751萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)拍取得第四批次164.13畝土地的使用權(quán)，其中二類居住用地79.15畝(324萬(wàn)元/畝)，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地84.98畝(224萬(wàn)元/畝)。

79.15畝的二類居住用地便是華融現(xiàn)代城住宅項(xiàng)目，84.98畝的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地是華融金融中心，主要包括5A級(jí)寫字樓、華融高鐵新城購(gòu)物中心、華融準(zhǔn)五星級(jí)酒店、SOHO辦公中心等業(yè)態(tài)。

華遠(yuǎn)仍“高歌猛進(jìn)”

除了華融現(xiàn)代城以外，石榴集團(tuán)、鴻坤、萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等都入駐了京涿高鐵新城地塊。根據(jù)華融萬(wàn)新涿州官網(wǎng)顯示，京涿高鐵新城將建成集金融、商業(yè)、居住、商務(wù)、文化、旅游、藝術(shù)于一體，現(xiàn)代化綠色低碳型城市綜合體，也就是要瞄準(zhǔn)“與北京同城、和國(guó)際接軌”的高端品位，精心打造一座宜業(yè)宜居宜游的京涿高鐵新城。

根據(jù)華融萬(wàn)新涿州官網(wǎng)的土地出讓情況顯示，自2013年3月至2018年5月，京涿高鐵新城項(xiàng)目累計(jì)出讓六批次土地，合計(jì)1537.19畝，包括二類居住用地、商住混合用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。

記者了解到，京涿高鐵新城土地出讓主要集中在2013年，當(dāng)年發(fā)生了4筆土地出讓。

2013年4月7日鴻坤集團(tuán)下屬子公司涿州鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以220萬(wàn)元/畝的單價(jià)摘牌取得第一批次305.85畝二類居住用地的使用權(quán);2013年6月20日北京華美喬戈里地產(chǎn)下屬子公司涿州京旭通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以220萬(wàn)元/畝的單價(jià)摘牌取得第二批次279.67畝二類居住用地的使用權(quán);2013年12月25日鴻坤地產(chǎn)再次以280萬(wàn)元/畝的單價(jià)摘牌取得第三批次287.55畝土地的使用權(quán)，其中二類居住用地234.69畝，商住混合用地52.86畝;2013年12月26日鵬渤地產(chǎn)以300萬(wàn)元/畝的單價(jià)競(jìng)拍取得第三批次179.71畝二類居住用地的使用權(quán)。

與華融置業(yè)一樣，上述開發(fā)商拿地并不算貴，折合樓面均價(jià)基本都在5000元/平米以下。從2013年底到2018年，這些項(xiàng)目陸續(xù)開盤，房?jī)r(jià)也從最初的4000-6000元/平米漲到了頂峰時(shí)期的2.5萬(wàn)元/平米，目前普遍降到1.3萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平米左右。對(duì)于第一到第四批次拿地的開發(fā)商來說，這仍然具有一定優(yōu)勢(shì)。

而在環(huán)京樓市并不景氣的情況下，仍然有開發(fā)商大手筆在京涿高鐵新城拿地。

京涿高鐵新城最近一個(gè)批次的土地出讓是在2018年4月28日，當(dāng)天，北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華遠(yuǎn)置業(yè)”)以998萬(wàn)元/畝的單價(jià)競(jìng)拍取得第六批次119.19畝二類居住用地的使用權(quán)。相比而言，該項(xiàng)目地價(jià)是前幾個(gè)批次的3-4.5倍。

據(jù)了解，華遠(yuǎn)置業(yè)的項(xiàng)目名稱為華遠(yuǎn)涿州海藍(lán)城，總建筑面積211951.2㎡,其中地上建筑面積158917.2㎡,地下建筑面積53034㎡，容積率2.0，綠化率35.1%。折算下來地面建筑樓面價(jià)約7500元/平米。

涿州一名從事二手房交易的人士告訴記者，7500元/平米的樓面價(jià)再加上建安成本，其總成本至少在1萬(wàn)元/平米，而目前K2獅子城等項(xiàng)目二手房也才賣到1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平米左右，華遠(yuǎn)涿州海藍(lán)城可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)空間并不是很大。

與華遠(yuǎn)置業(yè)同在第六批次拿地的萬(wàn)科，以260萬(wàn)元/畝的單價(jià)取得101.1畝商服用地的使用權(quán)。與華遠(yuǎn)置業(yè)相比，萬(wàn)科的可操作空間更大。