人壽公司調(diào)整新貸款投資圖景

隨著2020年的開始，無論是在債務(wù)方面還是在股權(quán)方面，生活公司都在另一個(gè)強(qiáng)勁的一年里步入正軌。 預(yù)計(jì)2020年的撥款將等于或大于2019年。

“人壽公司在2019年第四季度的活動非?；钴S，一直持續(xù)到2020年，因?yàn)槔屎艿?，利差也很緊。 收購活動強(qiáng)勁，為壽險(xiǎn)公司的生產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的交易流程。 “不用說，當(dāng)我們進(jìn)入3月中旬時(shí)，情況發(fā)生了巨大變化。

短暫停頓后，生活公司又回到了市場上。 承銷正在收緊，包括GSE在內(nèi)的放貸機(jī)構(gòu)都需要準(zhǔn)備金，一些銀行正在避開酒店業(yè)和零售業(yè)等行業(yè)，避開過橋貸款。 在投資方面，有資本，但生活公司將尋找具有長期回報(bào)的堅(jiān)實(shí)資產(chǎn)。

MBA商業(yè)地產(chǎn)研究副總裁杰米·伍德韋爾(Jamie Woodwell)表示，盡管面臨挑戰(zhàn)，但生活公司“還是從一個(gè)有實(shí)力的地方來?！?/p>

商業(yè)和多家庭借貸在2019年第四季度達(dá)到新高。 據(jù)MBA報(bào)告，在2019年第三季度至第四季度期間，生活類公司發(fā)放的美元貸款同比增長9%，增長33%。 人壽公司持有約561億$，或15%的商業(yè)和多家庭抵押貸款，在全國排名第三，僅次于GSE投資組合（$744億或20%)和商業(yè)銀行($1.4萬億或39%）。

“那很穩(wěn)定，”伍德維爾說。 “幾十年來，他們一直在商業(yè)房地產(chǎn)貸款中經(jīng)歷著各種各樣的起伏。 他們在那里有很多很好的經(jīng)驗(yàn)。 他們知道自己是什么，也不愿意貸款。

另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是：2019年底，生活公司貸款拖欠率為0.04%，伍德維爾指出，這一比率非常低。

壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表上有大量無杠桿資本。 但所有貸款機(jī)構(gòu)都在評估投資組合，預(yù)測重組交易，或給予重災(zāi)區(qū)的容忍。 生命公司一直活躍在橋梁領(lǐng)域，但“對過渡交易的興趣和資本已經(jīng)枯竭，”格雷斯通資本顧問公司總裁德魯·弗萊徹說。

安聯(lián)地產(chǎn)(Allianz Real Estate of America)首席執(zhí)行官克里斯多夫？唐納(Christoph Donner)表示，安聯(lián)$有203億投資組合，其中包括物流、住宅和零售，將重點(diǎn)關(guān)注這些行業(yè)受到的影響。 去年，該公司在美國的物流業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大了5.68億$，并繼續(xù)擴(kuò)大在該行業(yè)的業(yè)務(wù)。

去年，安聯(lián)債務(wù)小組通過60筆交易完成了超過20億$的債務(wù)交易，創(chuàng)下了歷史新高。 今年7月，安聯(lián)投資公司(Allianz&；Barings)向一家機(jī)構(gòu)投資者提供了3.19億$的融資，以6億$的價(jià)格收購了Zynga公司(ZyngaInc.)旗下的BeaconCapitalPartners公司(BeaconCapitalPartners)以6億美元的價(jià)格收購了舊金山辦公樓Townsend650。 今年4月，安聯(lián)向花崗巖物業(yè)提供貸款，為達(dá)拉斯地區(qū)的三處辦公物業(yè)再融資。

在股權(quán)方面，2019年，安聯(lián)在辦公物業(yè)、110個(gè)物流物業(yè)和5700個(gè)住宅單位方面投入了11億$。 一項(xiàng)重大交易是$3.84億美元收購了紐約第二大塔樓哈德遜雅茲30號寫字樓49%的股份。 到2020年，目標(biāo)是在美國部署至少20億$。唐納說，公司希望與現(xiàn)有合作伙伴合作。 他指出，所有這些公司都繼續(xù)有投資欲望，其中一些合作伙伴可能遇到問題，需要求助于安聯(lián)這樣的公司。

波動可能會改變承保的參數(shù)，唐納觀察到。 唐納說：“我們正在運(yùn)行的場景向我們展示了每種情況的利弊，以便更好地了解回報(bào)有多強(qiáng)勁。

趨勢觀察：低杠桿，更保守的承銷和更大的法定準(zhǔn)備金。 加州貝弗利山莊(BeverlyHills)Sonnenblick-Eichner公司(Sonnenblick-Eichner Co.)的負(fù)責(zé)人埃利奧特·艾希納(ElliottEichner)說，如果現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，貸款人可能會認(rèn)為這些較大的準(zhǔn)備金是可取的。 4月初，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)開始實(shí)施更嚴(yán)格的多家庭貸款條款，要求許多借款人將12至18個(gè)月的付款存入準(zhǔn)備金賬戶。

“貸款人正在關(guān)注壓力水平。 他們正在尋找質(zhì)量更好的租戶和有更多經(jīng)驗(yàn)的借款人，“Eichner說，他們將尋求在工業(yè)、辦公、多家庭和雜貨店錨定零售領(lǐng)域的交易。

貸款人正在適應(yīng)的一種方法是降低杠桿限制。 一個(gè)以前對70%的LTV感到滿意的貸款人現(xiàn)在很可能以60%的LTV或以下的利率放貸。 PGIM房地產(chǎn)(PGIM Real Estate)美國債務(wù)及全球債務(wù)主管布萊恩？麥克？唐納(BryanMcDonnell)預(yù)測，承銷變革將更為根本，比如降低杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)，并將按交易進(jìn)行評估。 他說：“我們必須對每一筆交易都進(jìn)行細(xì)致的分析，并試圖找出哪些交易可以阻礙現(xiàn)金流。 他補(bǔ)充說，目前的主要挑戰(zhàn)是準(zhǔn)確定價(jià)交易，因?yàn)橐獌r(jià)和借款人愿意支付的價(jià)格之間存在差距。

德克薩斯州花崗巖

像安聯(lián)一樣，PGIM房地產(chǎn)將在2019年迎來一個(gè)非常強(qiáng)勁的階段。 去年，該公司在全球完成了954筆交易，價(jià)值超過350億$。 這一總額包括代表第三方投資者進(jìn)行的148億$股權(quán)投資和撤資，此外還包括創(chuàng)紀(jì)錄的205億$融資。

大多數(shù)交易發(fā)生在美洲，總交易量包括約290億$至849筆交易，$110億筆股權(quán)交易和180億$債務(wù)。 10月，由PGIM房地產(chǎn)管理的基金與Tribeca投資集團(tuán)和Meadow Partners合作，購買了位于曼哈頓第五大道295號的紡織大樓的地面租約，并開始了近3億$的重新定位。

作為GSE的一家頂級貸款機(jī)構(gòu)，PGIM房地產(chǎn)公司去年推出了房地美(FreddieMac)多家族貸款，價(jià)值超過21億$，其中包括一個(gè)$4.25億美元的八產(chǎn)馬里蘭州投資組合。 PGIM房地產(chǎn)公司正忙于代理貸款，去年的數(shù)字也在上升，McDonnell在四月初說。 但他確實(shí)預(yù)計(jì)，收購和再融資可能會放緩，這會對機(jī)構(gòu)貸款產(chǎn)生一定影響。

該公司首席執(zhí)行官埃里克·阿德勒(Eric Adler)在3月2日報(bào)道說，PGIM房地產(chǎn)今年可供融資的$達(dá)200億英鎊。 大約一半的貸款是代表生活公司客戶進(jìn)行的，另一半是為其他第三方投資者進(jìn)行的。

然而，正如McDonnell所指出的，“現(xiàn)實(shí)情況是，我們可能會回避這一數(shù)字（交易$200億），因?yàn)槭袌錾系囊磺卸佳杆俜啪?。?/p>

過去四年，PGIM的貸款組合中有一半以上是多家庭和工業(yè)貸款。 麥克唐納形容公司自2015年以來一直處于守勢狀態(tài)。 他說：“我們在零售和酒店行業(yè)的表現(xiàn)非常出色，因?yàn)槲覀兛吹搅耸袌龅牟▌印?/p>

去年，PGIM房地產(chǎn)在全球工業(yè)部門的核心貸款增長到30多億$，其中包括$4.5億美元的140個(gè)建筑美國工業(yè)投資組合。 在股權(quán)方面，PGIM與BridgeDevelopmentPartners合作，啟動了$1.5億個(gè)國家冷庫投資項(xiàng)目，目標(biāo)是4億$的收購和開發(fā)。 McDonnell說，該公司仍然看好工業(yè)和多家族企業(yè)，并將高級生活和自儲作為其他有吸引力的部門來采取防御策略。