房屋銷售正在下降 但中產階級買家仍然價格過高

當房屋銷售疲軟時，價格通常也會為買家提供喘息空間。

現(xiàn)在情況并非如此。該國許多地區(qū)的房屋購買量已經下降，價格上漲已經放緩。然而，更多的中產階級美國人發(fā)現(xiàn)房屋所有權是無法承受的。

為什么?在歷史低點附近，抵押貸款利率上升。價格上漲已經超過了薪水。按照目標價格，收入中位數(shù)的家庭可以負擔得起，出售的房屋將會減少。即使利率適度上升也會對購房者產生重大影響，特別是在昂貴的市場中，每月抵押貸款成本增加數(shù)百美元。

根據(jù)房地產經紀公司Redfin周三公布的49個城市的分析結果顯示，過去一年中，86%的大都市地區(qū)中產階級家庭可以購買房屋的數(shù)量有所下降。美聯(lián)社。

該數(shù)字假設首付比例為20%。Redfin發(fā)現(xiàn)，如果買家只能降低10% - 在首次購買者中普遍存在 - 可負擔得起的房源數(shù)量下降了94%。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示，“房價在2017年和2018年上半年大幅上漲，我們已達到買家無法支付這些高價的程度。”

根據(jù)房地產研究公司ATTOM Solutions 最近的一項分析，在美國93%的大縣(人口至少為100萬)中租房而不是購買房屋的成本更低。其中包括以高價格和缺乏中產階級住房而聞名的房地產市場，包括波士頓，芝加哥，拉斯維加斯，邁阿密，紐約，舊金山和其他大城市。

銷售額下滑

在全國房地產經紀人協(xié)會追蹤的年終銷售總額下滑中，這些不可持續(xù)的價格上漲的影響是顯而易見的。房地產經紀人周二報告稱，去年銷售額下降3.1%至534萬，為2015年以來的最低水平。

由于去年大部分時間抵押貸款利率上升，購買成本較高，強勁的經濟對潛在買家的支撐不大。盡管與2017年相比，市場上有更多的房屋，但它們的價格范圍越來越集中在只有富人或富人才能買得起的價格范圍內。

Redfin分析發(fā)現(xiàn)，平均而言，55%的待售房屋價格實惠，首付10%。這是從2017年的60%下降。較高的20%首付將使每月付款更易于管理，但貸款數(shù)據(jù)表明越來越多的首次購房者不能減少20%。

這種擠壓遠遠超出了舊金山，西雅圖和紐約這個著名的高價房屋市場。在長期以負擔得起的房屋價值而聞名的都市地區(qū) - 密爾沃基，孟菲斯，匹茲堡，圣路易斯，鳳凰城和其他地區(qū) - 擁有中等收入的家庭可以買得起的待售房屋數(shù)量下滑。

主要風險

這一趨勢給許多美國人帶來了重大風險：家庭公平是中產階級家庭的主要財富來源; 如果沒有它，很多人都會努力建立更多的財富。

根據(jù)美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，美國房主的凈資產中值為231,400美元。這是租房者中位數(shù)凈值的44倍以上，即5,200美元。根據(jù)美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，從2013年到2016年，房主的凈值中位數(shù)通貨膨脹調整了15%，而租房者實際上在那段時間變得更加貧窮。

自2012年房地產市場觸底以來，房屋承受能力一直在惡化。房屋價值的回升很容易超過典型薪水的增幅。這使得許多現(xiàn)有的房主變得更好 - 雖然不足以升級到昂貴的房屋。而他們決定留下來又加劇了待售房屋的短缺。

在達拉斯地區(qū)，只有55%的房源適用于中等收入家庭，首付10%。這是從2017年的59%下降。

達拉斯地區(qū)的房地產經紀人凱茜米切爾表示，以150,000美元或更低的價格找到入門房屋“真的很難”。米切爾說，一些建筑商開始將他們的注意力從奢侈品轉移到更實惠的房屋。但她說她認為任何這樣的趨勢都是漸進的。

“我希望它會改變，”她說。“但它會立即改變嗎?我不這么認為。”

收入不足

根據(jù)在線貸款經紀人LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze的說法，全國房屋價值自2012年以來平均上漲了44%，但收入僅為15%左右。

“最終，收入是價格的錨點或引力場，”Kapfidze說。

他補充說，如果房地產市場再次加速，收入將需要開始上漲的速度超過房屋價值或房屋價值必須下降。Kapfidze表示，價格上漲放緩最終會促進待售房屋的供應。

房地產經紀人12月的銷售報告發(fā)現(xiàn)，房價中位數(shù)在過去一年僅上漲了2.9%，達到253,600美元。這是自2012年以來首次出現(xiàn)房價漲幅低于平均每小時收益的漲幅，過去12個月收益率均上漲3.2%。

但房價增長與典型加薪之間的差距仍然很大，以至于房地產市場需要幾個月的較低價格漲幅來調整。