步入規(guī)模發(fā)展快車道的中國奧園可謂風頭正勁

從2016年的256億元到2018年的逼近千億元，實現(xiàn)了3年銷售規(guī)模擴大4倍和年均89%的復合增長率。

“快”是中國奧園的一個顯著標志，不論是周轉(zhuǎn)速度還是業(yè)績增長，但值得注意的是，銷售金額取得“躍進式”增長背后，負債率也逐年走高。2018年，其資產(chǎn)負債率和凈負債率分別約為83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9個百分點。

同時，2018年中國奧園銷售及分銷開支總額約為14.32億元，較2017年上升54.6%;行政開支總額約為17.36億元，較2017年上升117.1%。

“管理費用和營銷費用上漲幅度比較大，這跟2018年的合約銷售增長是正相關的。因為2018年合約銷售實現(xiàn)了一倍的增長，為了支撐銷售的增長和擴張，相關的行政費用和營銷費用所以呈現(xiàn)出一個相應的增長。”中國奧園相關負責人對長江商報記者回函表示。

規(guī)模“躍進”隱憂潛存

公開信息顯示，中國奧園創(chuàng)立于1996年，2007年于香港上市。

土地儲備是房企的“糧倉”。在土地的區(qū)域分布方面，中國奧園堅持全國布局，但仍偏重華南大本營。

據(jù)了解，奧園集團2019年預計可售1900億元，其中預估華南區(qū)域銷售占比達41%，中西部核心區(qū)域與華東區(qū)域占比為24%和20%，環(huán)渤海為11%，境外銷售預計為4%。市場觀察人士提出，一方面，類比同規(guī)模房企，其全國化的布局力度仍然不夠，另一方面，走出大本營，進入新城市，其能否“服”當?shù)厮烈仓档藐P注。

另外，中國奧園披露2018年年報，公司年度營業(yè)額為310.06億元，同比增長62.2%;年度凈利潤為29.39億元，同比增長50.6%。同時根據(jù)年報，2018年中國奧園實現(xiàn)合同銷售912.8億元，同比增加100%;合同銷售面積約886.3萬平方米，同比增長98%。

縱向來看，近三年，中國奧園銷售金額的增幅較為可觀。2016年至2018年，其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。計算可知，三年間的復合年增長率達89%。

隨著行業(yè)加速洗牌，馬太效應愈加明顯，不少房企劍指千億目標，作為粵派房企“后起之秀，中國奧園對規(guī)模增長也有強烈訴求。據(jù)悉，2019年，公司年度銷售目標為1150億元，增長約25%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，32家房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%至30%，較2017年、2018年放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢。千億房企的數(shù)量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容進程將放緩。

對于千億規(guī)模，中國奧園相關負責人回函表示：“千億目標，一方面是基于對市場的信心，另一方面也將是奧園新的起點，奧園未來將朝著新的高度、新的目標繼續(xù)奮進。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，企業(yè)管控半徑放大，管理和品質(zhì)問題或會接踵而至。

管理和營銷費用激增

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年末，奧園總借貸約577.2億元，總現(xiàn)金約396.2億元，足夠覆蓋約237.3億元的短期借貸。

不過，值得注意的是，中國奧園2018年末的凈負債比率為58.9%，比2017年末的51.0%上升7.9%。平均借貸利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市場觀察人士指出，凈負債比率和融資利率都在升高，需要警惕快速擴張過程中現(xiàn)金流的風險。

對于負債率問題，中國奧園持樂觀態(tài)度：“奧園近三年的凈負債率均控制在60%以下，2016年至2018年凈負債率為分別為50.7%、51.0%和59.8%。集團保持負債水平合理的很重要的原因之一，是其銷售資金回款較快。”

然而，從中國奧園2018年財報來看，其債務及行政開支大幅增加是不爭的事實。

財報顯示，截至2018年年末，其負債總額約為1581.24億元，較2017年的986.80億元增長594.44億元。2016年至2018年，中國奧園的資產(chǎn)負債率分別為78.0%、78.4%、83.7%，呈逐年走高態(tài)勢。

另外，2018年中國奧園銷售及分銷開支總額約為14.32億元，較2017年上升54.6%;行政開支總額約為17.36億元，較2017年上升117.1%。

對于管理費用和營銷費用的激增，中國奧園方面對長江商報記者表示：“管理費用和營銷費用上漲幅度比較大，這跟2018年的合約銷售增長是正相關的，相信隨著2019年至2020年銷售結轉(zhuǎn)高峰的到來，費用的錯配會得到很好的解決。”

高周轉(zhuǎn)現(xiàn)口碑危機

根據(jù)同策咨詢研究院的研究報告，2018年，在房地產(chǎn)市場以及金融市場環(huán)境同時進行調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)了新的特征和現(xiàn)象。展望2019年，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求依然旺盛，然而融資環(huán)境穩(wěn)中收緊、穩(wěn)中有變的現(xiàn)狀將進一步延續(xù)。

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題，同時不少企業(yè)已經(jīng)引發(fā)兌付危機。融資收緊，中國奧園在融資方面是否存在壓力?對此，中國奧園相關負責人回復稱：“2018年，奧園成功發(fā)行三年期境內(nèi)公募及私募公司債39億元;并于境外通過銀團貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元，平均成本低于7%。2019年奧園將繼續(xù)保持境內(nèi)外融資渠道的多元化。”

長江商報記者注意到，中國奧園高層曾表示，面對集中度提高的行業(yè)環(huán)境及不確定性增加的宏觀格局，奧園將通過“快速開發(fā)、快速銷售、快速回款”的高周轉(zhuǎn)策略實現(xiàn)規(guī)模效應。

隨著房企融資環(huán)境收緊，不少房企提出高周轉(zhuǎn)策略，不過由于多家房企被爆出項目安全問題，該模式也頗受質(zhì)疑。

“我們的發(fā)展是提早布局，穩(wěn)健發(fā)展，并非盲目擴張，在穩(wěn)健發(fā)展的同時我們非常注重工程質(zhì)量。奧園的營商宗旨是，首先不能犧牲質(zhì)量去追求速度，不能犧牲質(zhì)量去追求規(guī)模，這是最重要的。”中國奧園相關負責人回函稱。

長江商報記者采訪中了解到，中國奧園旗下子公司廣東項目2018年一個月內(nèi)兩次登上監(jiān)管黑名單。同時根據(jù)報道，中國奧園成都、合肥、青島等地的數(shù)個項目頻現(xiàn)業(yè)主投訴維權，導致遭遇口碑危機。